第55节：地产战争(55)

　　海杭房价的结构是：

　　砖混结构建筑，普通住宅售价在6000～6800元／平方米，均价6400元／平方
米；

　　框架结构住宅售价7200～8000元／平方米，均价7600元／平方米，写字楼售
价8500元／平方米。

　　其中砖混结构建筑普通售价构成是：前期费用200 ～300 元／平方米，这是
用来搞关系的；土地成本3000～3500元。这是房价中最大的一块，占到房价的50%
。这一块收入是政府的。政府的土地则是在拆迁过程中向私宅户主无偿收缴而来的，
成本极低，有时几乎可算为零。还有是税收300 ～500 元／平方米，管理费300
～500 元／平方米，这两项数目也不小。这些都是政府的收入。建筑及拆迁安置
费是800 ～1000元／平方米。

　　最后一项，就是开发产商的利润了。一般情况下，开发商的利润达到20% 以
上。所以，不管政府从中拿走多少，房产行业依然还是一个暴利行业。这个行业
是产生百万富翁最多的，福布斯中国亿万富翁排行榜前50名，几乎都在涉足房地
产。

　　49

　　早上，亚斯刚到公司，胡保义急急招呼：" 我正在等你！" 亚斯到他的办公
室落座，他给亚斯一个消息，有一家开发商，同亿房产，正在城北17号地块开发
一个项目，目前还处于项目前期，正要找广告公司策划，要搞一下投标。

　　" 我们自己公司开发的项目都做不过来了……" 亚斯不快道。

　　胡保义道：" 你不明白，这是战略问题！我们本来的确是可以不接别的项目
的，只做自己的项目策划就足够消化了。但是，你想，我是作为海杭城市品牌顾
问来到这里的，如果我的公司竟然没有这一块业务，那我这块牌子还挂得下去吗？
这块牌子挂不下去，那么，和市里的关系也就发展不下去，那么，也就拿不到地。
"

　　亚斯道：" 明白，策划咨询业务倒是小意思，关键是保持我们咨询公司的名
头。"

　　" 就是嘛！" 胡保义哈哈一笑，" 其实，这次所谓的招投标，也不过是一个
形式。老板是吴市长手下，一个电话就把一切都搞定了，只是为了其他股东的面
子，要走个过场而已。"

　　亚斯只好同意，带上两个手下，直奔同亿房产所在的海府大厦，去见同亿的
董事长姚明发。姚明发衣冠楚楚，西装革履，十分精神，看上去不到四十岁，戴
一副金边近视眼镜。

　　到这个时候亚斯想起来，这个姚明发是经常在电视上露面的。他的同亿房产
是个国有企业。他经常在电视上大讲特讲要为人民谋福利、要多造经济适用房之
类的话。

　　" 噢，我知道，你们公司比较有名气的。" 姚明发接亚斯名片的时候说。

　　" 我们对同亿也是神往很久，现在有合作的机会，我们是跃跃欲试啊。" 亚
斯手下一策划师说。

　　" 我们这个项目，就是市政府今年推出的17号地块，我们刚拍到的。地处海
杭城北水枝山路与和顺路交汇的地方。周边的生活设施都很齐全，医院、学校、
商店、银行、菜场等等，什么都有。地块占地约100 亩，建筑面积大约有10万平
方米，可建小高层和多层住宅。"

　　" 那一带我很熟。" 亚斯说。那个地块所在一带是这个城市最古老的区域之
一。地块往东，是有1300年历史的古运河。

　　" 我们做过初步的地块调查。" 姚明发拿出一份报告说，" 这个地块的房子，
客户肯定主要还是这一带的原住民。"

　　" 这个城市的原居民，不管年老的年轻的，都是这个城市最土的人。土包子。
" 亚斯说，注意到两人一齐在看他，就假笑了一下，当作说的是玩笑话。

　　" 现在我们需要一份产品策划书和一份营销策划书，这个是要同时进行的。
产品策划书我们会由自己的建筑设计院和营销中心来做，营销策划书就要广告来
做了。"

　　" 但产品策划书和营销策划书最终是一个整体，" 亚斯说，" 所以，在各自
进行之前，应该进行三方会谈，互相沟通，首先取得方向上的一致才好进行。"

　　" 我正是这样想的。" 姚明发说。

　　看上去，姚明发似乎是非常急功近利，办事速度快得可以。会议当场就召集
了起来。他认为大家对地块都相当熟，所以也无须回头研究。营销中心、策划部、
设计院的人一通发言，什么这里的居民，消费水平一般也就在6000～7000每平方
米，所以做普通的住宅，相当于经济适用房的质量就可以了。其他是一大堆如何
向政府争取更高的容积率、如何突破政府的限高和红线之类。然后花了两个小时
的时间讨论请政府相关部门的人吃饭应该是哪个饭店合适，应该是1 万元一桌的
档次还是4 万元一桌的档次。说到产品定位，就是普通中低档住宅，面向普通百
姓。

　　　　　　　　　　　　

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