第30节:用三招破解理财难题(4 ) 已购住房,要不要提前还房贷 很多已经购买住房的朋友都会存在这样的疑问,在积攒了一笔存款之后,或 者年底单位发放年终奖的时候,是不是应该把房贷提前还上?还是用这些钱去做 投资理财呢?而且2011年来央行已经加息了5 次之多,那么提前还房贷好不好啊? 众所周知,加息意味着房奴要多支付利息,按照绝大部分个人与银行签订的 按揭合同,房贷利率一般会在次年1 月1 日进行同向调整。因此,在央行5 次加 息后,从2012年1 月1 日起,这些房贷客户的月供将增加。比如一些早几年贷款 的客户,如果按贷款50万元、利率8.5 折、贷款年限20年、等额本息还款来计算, 2012年月供将增加272 元。 在现实生活中,即使没有加息,每年的年终岁尾也都有一些朋友提前还房贷。 根据统计,这些提前还房贷的朋友们理财观念相对保守的居多,他们认为欠着银 行的钱,总是有心理压力。而每年年底又是分红、发奖金的相对高峰期,因此提 前还贷的比较多。 事实上,是否提前还房贷需要因人而异,要结合多方面因素考量。比如,如 果你现在手上的资金充裕,且暂时找不到理想的投资渠道,可以考虑提前还款。 目前,5 年期以上贷款基准利率是6.14% ,而银行一年期存款利率不过3.3%,一 些稳健型的理财产品年化收益率也都难以超过6%. 而投资基金或股市,虽然有可 能获得高收益,但也伴随着高风险。因此,如果只是把钱放在银行里收利息,存 贷利差很大,可以考虑提前还款,尤其是利率较高的商业贷款,在有条件的情况 下是可以早点还掉。 举例来说,假设借款人今年办理了一笔金额为50万元、期限为25年的按揭贷 款,采用等额本息的还款方式。这一年中,他每月还款额为3071.69 元,20年后 还清时利息总支出为237205.82 元。还款一年,贷款还有483619.89 元未还。如 果借款人年底时提前还款10万元,保持还款年限不变,则每月还款额将减少到2436.55 元,19年后还清时利息总支出为192392.6元。这样,市民月供减少了635.14元, 利息总支出减少了44813.22元。 如果银行允许,提前还款时还可以变更还款期限。假设这位借款人在提前还 款10万元的同时,申请将还款总期限缩短为15年,则其每月还款额变为3016.04 元,14年后还清时利息总支出为143554.62 元。这样,每月的还款额只减少55.65 元,而利息总支出则减少了93651.2 元。 需要提醒的是,在提前还款前,借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额 支出的可能。如果到时再申请新贷款,碰到央行加息,就要按照新利率还款,那 样反而不划算。 还有两种是不适合提前还房贷的,在这里我们也需要探讨一下。第一种是已 到还款中期,大部分利息已经还掉,提前还款部分更多是本金,那么也没必要提 前还贷。相反,如果是仅有一两年的新贷款,这时候提前还款还是可以节省不少 利息的。但需要注意的是,大部分银行对不足一年提前还贷,会收取一部分违约 金。第二种是那些已经拿到7 折、8 折优惠利率的购房者。例如,当初享受了贷 款利率7 折优惠,即使按央行加息后5 年期贷款基准利率6.4%计算,打完7 折后 是4.48% ,比目前银行部分在售的理财产品收益率还要低,而且,目前各家银行 都取消了房贷利率7 折优惠,如果提前还贷,今后再也享受不到7 折优惠了。因 此,建议这部分客户拿手中闲钱去购买银行理财产品,提前还贷肯定不划算。除 此之外,公积金贷款客户也不建议提前还贷,因为公积金贷款利率比较低,还不 如拿这部分钱去购买银行理财产品。 综上所述,是否要提前还贷,关键是看你的投资理财能力。现在我们都知道 " 钱生钱" 的道理,如果不擅长理财的投资者只会把钱存在银行,收益当然就比 不上房贷利息了,不如提前还贷。相反,如果他能买到收益率超过贷款利率的银 行理财产品,或者是炒股、炒基金水平比较高,那么,提前还贷对他来说就不划 算了。 本书精华已为您连载完毕,谢谢阅读