第2节：引子史上最严厉调控进行时(2)

　　楼市火爆期间，越来越多的开发商和私人携带巨资涌向海南，三亚和海口的
高级酒店已经被全部订满，这些人过来无外乎是炒房炒地，为出行方便就地买车，
海南车管所以前每天上车牌数量通常是100 多辆，但现在每天上升到450 辆，车
管所都忙不过来。

　　根据国家统计局的数字，可以算出2009年房价的全国平均涨幅：2009年，全
国商品房销售面积比上年增长42.1% ，商品房销售额43 995亿元，比上年增长75.5%。
其中，商品住宅销售额增长80.0% 。

　　以此计算，2009年的全国平均房价比2008年上涨了23.6% ！

　　上述23.6% 的平均涨幅，还不是“70个大中城市”的平均涨幅，考虑到全国
二三线以下城市的涨幅比较低，“70个大中城市”的平均涨幅还应该高出23.6%
才对。以北京为例，官方数据显示，2009年第四季度四环内的期房均价达到了25
907 元/ 平方米。而2008年，四环以内住宅期房均价为15 581元/ 平方米，均价
上涨高达66.27%！个别楼盘价格翻倍甚至一倍以上的，并不鲜见。像北京几个楼
盘：太阳公元入市单价仅为1.8 万元左右，后一路攀升至2.5 万元、3 万元、4
万元；华润红山世家，从2009年年初每平方米1.4 万元，到年底的3 万元。这些
都还不包括2010年4 月30日前的持续上涨甚至飙涨部分。

　　显然，如此疯狂的游戏不可能持久，必将给楼市的健康发展埋下巨大的地雷
和定时炸弹，如果不严加调控，楼市将会成为国内投机者最大的冒险乐园，许许
多多的产业资本、金融资本和民间的家庭金融资本都会前呼后拥地奔向房地产，
后果不堪设想。

　　这也就是2010年4 月楼市新政最密集、最严厉出台的背景。

　　? 房地产的投资属性助长房价

　　为何房价能够脱离普通老百姓的购买力一路狂飙？

　　以我的观察，2007年3 月以前的全国房价，基本上都只是低幅度地、稳定地
上涨，2007年四五月后发生突变，2007年房价有过一次迅速的飙升，于是才有了
2007年9 月以后的宏观调控。

　　此后，是猝不及防的全球金融危机使上一轮宏观调控被迫中止，甚至出台了
比调控前更宽松的房地产政策（比如放松二套房政策，首套房利率七折优惠，原
来不满5 年普通住宅收全额营业税的改为不满2 年收差额、满两年免收，等等），
它直接带来了2009年以后的房地产市场回暖。加上国家4 万亿元刺激经济计划的
实施，流动性增加使房地产也迅速由回暖、升温转向炽热和过热。

　　全国房价从2007年开始像脱缰的野马，是有宏观层面原因的：

　　在缺乏投资渠道的情况下，房地产成为中国不少居民积累资产、对抗通胀压
力的一个重要的载体。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松先生认为，从1997
年的亚洲金融危机到2008年的全球性金融危机，发达国家和新兴市场国家的债权
债务关系发生了根本性变化：1997年，整体上看，发达国家是债权人，而危机中
的新兴市场国家是债务人，因此发达国家和IMF 等国际机构提出的“治疗药方”
是收缩流动性、加强财政纪律，这显然是出于债权人利益所作的考虑；2008年，
恰恰相反，发达国家变成了债务人，新兴市场变成了债权人，这时的危机应对政
策就变成了大规模的货币投放，提供充足的流动性，财政赤字也不断恶化。在这
样的背景下，美国等发达国家的真实债务水平被稀释了；同时，中国等发展中国
家的货币政策在很大程度上就被动地需要面临一个十分宽松的环境，一个持续较
长时期的低利率环境，这是讨论当前的资产价格时必须高度关注的。

　　同样需要关注的一个数据是，从数据上看，美联储一年多来大规模发行货币
应对危机，基础货币从8 千亿美元猛增到2 万亿美元，广义货币迅速扩张到八万
亿美元；与此形成鲜明对照的是，中国的基础货币已超2 万亿美元，广义货币达
65万亿人民币、也超过美国。但中国的GDP 只有美国的三分之一。

　　如果这些大的环境没有出现根本的变化，那么，房地产作为一种金融资产的
属性可能短期内难以发生根本性改变。从具体的数据测算看，大致来说，从1998
年住房制度改革到2005年之间，房地产销售基本反映的是实际的消费需求，但2005
年之后，这一情况发生了根本性变化，房地产开始由消费品很大程度上向投资品
转变，表现在相关关系上，就是它越来越多地受到货币供给量、银行信贷等货币
变量的影响。

　　　　　　　　　

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