第23节：是什么力量在支撑节节高升的房价(2)

　　? 高房价的第一个支撑：史无前例的城市化运动

　　国金证券首席经济学家金岩石2009年发布“惊人之论”：城市化决定房价上
涨，5 年内京沪房价会再翻一倍。这无异于给原本过热的楼市火上浇油。

　　金岩石解释说，我国正处于城市化进程加速阶段，城市的土地和房产由于相
对和绝对的稀缺性而成为商品，而美欧国家已经完成城市化进程，土地的开发性
溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅回归消费品的本质，消费价格指数中包
含了住宅价格。“城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，
5 亿人的生活方式将发生彻底改变！”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来
多大影响，金岩石拿互联网的产生做了对比，“互联网给我们生活方式带来的变
革大家有目共睹，到目前为止，互联网影响了3.5 亿人，而城市化将使5 亿人的
生活发生变化，变化有多剧烈，可想而知。”金岩石认为，在城市化的进程中，
非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口
的30% ，达到5 亿人，未来的大北京将有3 亿人，大上海将有2 亿人。“在这个
基础上，楼价应该涨多少？以今年1 月1 日的价格为基准，5 年内至少翻一倍，
北京、上海的房价很可能会突破30万元/ 平方米。”

　　金岩石说的5 年内北京、上海房价可能会突破30万元/ 平方米，指的应该是
最高房价，比如如今上海的汤臣一品突破12万元，北京的银泰中心突破10万元。
普宅不会到这个价格，大家不必心慌。

　　但是他说的未来5 年房价涨一倍，有没有这个可能？我记得大概是2003年的
时候，建设部专家陈淮做过两个预言：一是未来10年中国机动车保有量将达到1
亿辆。目前这个预言大概5 年就突破了。另一个预言，大意是说未来10年房价涨
3 倍。如今5 年过去，多数城市房价涨了1 倍多，有的楼盘涨了2 倍。

　　前不久潘石屹在世界各地考察了一番商业地产，感觉相比于国际上很多国际
化大都市，相比于我们的房价收入，北京、上海的房价是偏高的，但他又认为，
其他国家和地区的房地产已经失去城市化的支撑，因此北京、上海的房价有它的
合理性。大意如此。

　　前些日子，我和我的爱人说过，和一位友人也说过，5 年内某些区域的房价
还会翻倍。这个观点，与金岩石的观点有不谋而合之处。大家考虑一下通货膨胀
的因素，考虑一下工资收入增长的因素，特大城市局部区域房价5 年翻番恐怕将
是一个水到渠成温水煮青蛙的事实。今天想来是一个非常恐怖的事实，但它的过
程，未必如今天想象得那么恐怖，而是伴随着房地产市场的起起伏伏，甚至，可
以用跌宕起伏来形容。

　　对于金岩石所说的大北京将有3 亿人、大上海将有2 亿人的说法，我不敢肯
定，但我自己有一个研究，就是：“经过近30年的中小城市化之后，中国将很快
进入城市化的第二阶段——大城市化阶段。这个阶段，除了农村人口向中小城市
迁徙的步伐依旧，中小城市人口向大城市、特大城市迁徙的步伐则会大大加快。
大城市、特大城市的人口机械增长率至少将赶上甚至超过全国城市人口的平均增
长率。如此，若按3%的年增长率（北京2009年一年靠外来人口支撑的机械性增长
65万人口，远高于3%的增长率）计，2020年年初北京人口将在现有基础上增加45%
，达到2 465万；若按4%的年增长率计，则将增加61% ，达到2 737 万。上海现有
人口1 800 万，到时则直逼2 900 万。”我这里说的人口，指的是中心城市的人
口。

　　早在2000年，诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨就断言：影响21世纪人类社
会进程最深刻的两件事情，一是以美国为首的新技术革命（互联网即是见证——
作者注），二是中国的城市化运动。许多人没有牢记这一点，将会错过很多变革
和投资的时机。我想强调的一点是，中国的城市化运动，更惊心动魄的是大城市
化运动。而大城市化运动的过程，必然影响到房价。

　　　　　　　

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