第37节：为什么很多老百姓买不起房(3)

　　与此同时，由于一级土地的高度计划性、可控式供应，开发商也可以通过囤
地、囤房等办法囤积居奇，与地方政府一道分享土地升值的巨额收益。而最终，
土地使用年限的减少（按规定住宅土地使用年限为出让日起70年，商业用地使用
年限为40～50年）和房价上涨的成本，则全部由购房者承担。

　　在土地一级垄断的背景下，“需求增加——价格提高——供应增加——价格
降低”的市场规律基本不起作用，再加上房地产市场不可移动的不动产特征，使
得人们趋之若鹜的中心城市和城市中心的房价上涨刚性格外突出。

　　与计划经济时代城市周边和山上活跃着大量“违章建筑”相似，在今天的土
地垄断制度下城市周边也活跃着大量乡村两级政府悄悄许可、在农村集体所有土
地上盖的没有县一级房地产主管部门颁发房产证和土地证的“小产权房”。据2007
年8 月10日的《市场报》报道，小产权房的比例在北京当时占到20% ，在天津，
郊县地区小产权房销量占到整个市场的20% 。另据报道，同一地区的小产权房普
遍比大产权房价格低30% 左右甚至更低。

　　这些“小产权房”同样由正规开发商开发，品质并不亚于同类“大产权房”。
“小产权房”价格低的原因到底何在？这也不是秘密——在于省去了三部分费用
：一是购地成本，二是各种税费，三是由土地和房地产市场管制造成的“公关成
本”甚至“腐败成本”。2007年6 月29日的一份媒体调查报道，可以清晰地告诉
我们税费和土地成本到底是多少。以北京市房山区一个名为“加州水郡”的项目
为例：除了承担约1 902 元／平方米的土地开发成本，另外以8 000 元／平方米
售价保守计算税费，每平方米楼面需缴纳企业所得税2 300 元、营业税240 元、
城市维护建设税400 元、土地增值税80元、耕地占用税8 元以及契税240 元。即
便不算上述6 个主要税种之外费用的缴纳，“加州水郡”每平方米楼面税费总额
已达3 268 元，购房者付出8 543 元／平方米购买的商品房价中，有38% 将作为
税费而缴纳。加上正常土地交易1 902 元／平方米的土地成本，连带地价和各种
税费总额达5 170 元／平方米，以8 543 元／平方米房价计，地价和税费成本占
房价的61% 。这里还没有算只有房地产商心里最清楚的所谓“公关成本”或“腐
败成本”。

　　如果允许土地自由入市，则不仅房价有希望得到较为合理的下降，而且因征
地、拆迁而导致买不起房的现象也会大为减少。

　　地价升值是政府和开发商以及房地产投资者共同的利润源泉。房地产开发商
虽然在土地垄断中也赚取（分享）了巨额垄断利润，但除非他们捞一票就走人，
否则，如果还想在房地产市场混，他们的巨额收入最终还得投入到更多的买地竞
价游戏中去，因此，土地垄断的最终和最大受益者不是别人，而是地方政府。

　　历史上，国人不必因房子而痛苦，一个最重要的原因，在于土地、房产产权
属于私人，个人情况各异，房价难以人为操控，反映的是市场的真实水平。而如
今，地方政府为了获取更多的土地出让金而有意推高地价。另一方面，则是暴力
拆迁一再上演，侵犯《物权法》赋予人们的合法权利。

　　仅政府土地收入一项，全国土地出让金2007年近13 000亿元，2008年为9 600
多亿元，2009年全国土地出让收入15 910亿元（全年GDP 为33.5万亿元）。地方
政府从中获利很大，土地出让金已是地方财政的支柱；而房地产商在富豪排行榜
上占据如此之多的席位，远远超过其他行业。以北京为例，北京市财政局发布的
信息表明，在全球经济哀声一片的情况下，政府财政收入仍然“一枝独秀”，2009
年北京市级财政收入达2 026.8 亿元，增收10.3% ，GDP 总量约为11 346亿元。

　　这其中，土地收入居功至伟。据新浪地产统计，2009年北京市国土局共成交
地块245 块，其中经营性地块133 块，总成交金额约923 亿元，相当于过去两年
的总和。照此测算，今年北京市的土地收入占财政收入的比重将进一步加大，高
达45% ，而土地收入对GDP 的贡献也将达8%。

　　　　　　　　

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