第46节：政府如何应对高房价(3)

　　农村金融改革、农地货币化和社会福利如果得以推行，必将在未来5 ～10年，
彻底改变中国农村贫穷落后的局面，使之成为国家经济增长、缩小城市鸿沟的巨
大推动力。

　　在土地私有化和农房私有化及资本化、城乡自由交易的基础上，政府可以在
新的相关房地产领域用物业税取代现有的土地出让金模式，确保政府获得更加长
期、稳定的财税收入。

　　? 政府的政策应对

　　政府政策的两难

　　时至今日，房地产业已成为现在和未来数年内国民经济不折不扣的支柱产业，
而不仅仅是引擎和火车头了，可以说它支撑着国民经济的半壁江山，关系到60个
行业。因此，综观历年来政府对于房地产市场的宏观调控，从来都是用信贷紧缩
或利率、税收等手段逐渐挤去泡沫，保持持续稳定发展势头，而不是大起大落甚
至大幅度下跌。这是有缘由的。

　　诚如陈志武教授所言，房价会不会往下跌很多呢？很难，一方面地方政府不
愿意看到这种局面，因为他们对土地财政的依赖，就像吸鸦片，上瘾了；另一方
面中央政府也不愿意，因为这么多银行贷款都压在房地产上，房价下行太多就会
形成银行系统风险。由于过多的行政干预，房产市场把政府卡在进退两难之中，
涨跌都不行，涨了会带来过大的资产泡沫，种下未来的金融危机；跌了会带来近
期的银行危机和地方财政危机。

　　也正如叶檀博士所言，适当地维持房地产泡沫一可以吸引民间投资，二可以
拉动居民消费，三可以维持地方财政，四可以拉动相关行业。规模放贷、房地产
价格上涨救了企业，大型国有企业、房地产企业、股权投资企业最受益。如果房
地产泡沫崩溃，别的不说，银行系统会率先崩溃，而大型企业的赢利真相与地方
政府的投融资平台的坏账将很快浮出水面。

　　而银行系统的崩溃更不是闹着玩儿的。其后果是更多的人不仅买不起房，而
且还要失业。一些愤青喊出房价下跌30% 、50% 的口号误导民众，其实是只管一
己之“民意领袖”私利而不管社会会不会洪水滔天。依我看，按现在首套房20%
首付的比例，如果房价整体上下跌20% ，那么银行系统就有可能随时面临扛不住
的危险。个别楼盘因为资金组织形式的不同而有可能降价20% 以上甚至更低，那
是有可能的，但仅限于个案。但如果房价飙升过快过高，则既是在透支未来的上
涨空间也是在为银行的未来积蓄风险，因此这也是政策一再要防范的。在任何时
候，我们都不能只凭情绪和热情说话，而应该用脑子、用理性、用真正负责任的
精神说话办事。

　　在这种两难格局下，中国内地的房地产市场注定是个“政策市”，短期的波
动看政策，长期的走向则是向上的。如果把波峰和波谷各自连一条线，这两条线
基本是个向上走的平行线，而向上的幅度，正好就是通货膨胀的幅度，甚至略高
于通胀的幅度。

　　政府的归政府，市场的归市场

　　中国内地房地产市场的诸多问题，可以归结为该市场的不够市场化（比如土
地和农房），该政府的又不够政府化（限价房，经适房，廉租房）。前者可以说，
政府该退出市场的没有退出市场；后者也可以说，是政府该承担责任的没有承担
起责任并且又是经适房又是廉租房又是所谓的限价房，复杂得很。还有人出什么
个人与政府共有产权之类的馊主意。

　　其实政府要做的就是两个方面，把土地、农房之类该市场的还给市场，把廉
租房担在身上，至于经适房、限价房、共有产权之类非驴非马的东西，还是不要
的好。国人的智慧和时间精力，最好不要浪费在这样的兜圈子上。

　　抑制投机性购房怎样才能对症下药

　　每当房价进入阶段性低谷的时候，往往是那些久经沙场的投资性和投机性资
金抄了底，然后又慢慢地托起楼市。因为这个时候，很多自住型消费者还在期盼
房价进一步下跌的美梦中没有醒来；每当房价进入高位的时候，往往又是不明就
里、追涨不追跌的菜鸟级投资者和投机者成了火上浇油的最后一勺油。

　　　　　　　　　　

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