第53节：政府如何应对高房价(10)

　　而那种试图让政府一揽子包下老百姓住房的住房乌托邦，表面上是在替老百
姓说话，实际上是在回避主要矛盾，采取的是两边都讨好的骑墙与投机姿态——
除非持此观点的人有足够的理由相信政府的确有那个能力，否则正如我们所知道
的，即使政府不兑现承诺，在当下的制度体系中老百姓也拿它没办法，就像教育
欠账一样。

　　农村集体建设土地入市，首先受到打压的将是目前价格高高在上的城郊别墅。
同时农地入市将增加城市建设用地，降低准入标准，必然会催生出更多的中小房
地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打击开发
商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。

　　小产权房的合法化之路在哪里？

　　中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出，农民住房空置率在30%
左右，可以考虑开放土地抵押市场，允许农民宅基地永久使用权自由买卖，允许
农民“带地进城”。绿皮书分析，十七届三中全会前，地方官员积极推进村庄兼
并，扩充建设用地资源的做法早已存在，土地开发商低价获得土地后建造房屋，
将一部分房屋低价出售给农户，另一部分作为商品房按照市场价出让给市民。同
样，农村宅基地在一些地方事实上也进入了建设用地市场，有的地方鼓励城市资
本与农户合作建造房屋搞旅游用房开发，典型的做法为农户投入宅基地，城市商
人投入资金，房屋工程完毕后城市商人获得的部分房屋一定期限的使用权，意味
着农户的宅基地使用权已经部分流转到城市商人手中。对此，绿皮书认为，“小
产权”与“大产权”的区分意义已经不大，相关政策应做出调整，以适应现实变
化，而农民的宅基地事实上已进入市场，现行法规应适应形势做出修订。

　　但是目前，农业土地流转中由基层政府“操刀”的情形普遍存在，它潜伏着
巨大的隐患。比如各地搞的“宅基地换住房”、“土地换社保”等模式，实际上
都是为地方政府的土地财政进行土地储备，农民真正得利的很少，在失地失业中
形成隐患。即如小产权房，主要得利者也是基层政府和开发商，县以上政府和农
民，以及城市低收入阶层及需要进城买房的农民（移民），大多数没有从中得利。
现在的小产权房，实际上控制权还是在乡村政权手里，而购买者绝大多数也并非
真正的城乡低收入阶层，而是中高收入阶层——由于小产权房不能按揭贷款，虽
然其单价比商品房低很多，但实际上一次性付款往往比同地区商品房的首付高得
多，有能力购买的人，经济实力往往比普通商品房购买者还强。同时由于小产权
房交易不被承认，县以上政府在相关房地产交易上面的税收则全面流失。

　　而由各地方政府各行其是的小产权房合法化过程，也孕育着危机。一方面，
小产权房合法化与地方政府的土地财政有可能形成较为尖锐的冲突，因此，合法
化的口子大小取决于地方政府的短期财政利益，有可能形成事实上的不公平：或
者是先建者先得利，而后来跟进者则有可能面临着不被承认甚至建筑物被拆除的
风险；其次，这种由地方政府权力主宰分别认证的模式，有可能催生大量的权力
寻租和腐败现象。或者是权贵资本得利，而其他没有权力背景的人永远不被承认。
再或者，是这个闸门随时掌握在地方政府手里，随关随启，社会公众无法对此形
成明确的行为预期。

　　一项好的政策和法律制度，基本要求是普适性、恒定性、公开性，既能公平
地实施于一切群体，也具有相当程度的政策稳定性。因此，小产权房的合法化，
需要从法律的源头上加以确认和实施；即便允许各地先行探索，国家有关部门也
应该密切关注其公平性和持续性，并及时予以纠偏，同时为将来的立法和修法积
累经验。

　　在具体的路径选择上，笔者以为也不宜采取补收地价款和罚款模式，因为小
产权房的建设主要的违法行为，充其量是没有得到国家批准的规划，至于在自己
的宅基地和建设用地上建房，多余部分转让给开发商或以相当于“永佃”的方式
卖给城里人，从法律上说，称不上多么严重的违法行为，法无禁止即可为。所以，
它的合法化之路，一是采取补交房地产交易环节的税收的形式，从交易环节确认
其合法性；二是通过物业税形式，与城市国有土地一次性拍卖70年使用权的形式
区别开来，通过几年一交物业税的形式确认业主持有环节的合法性，并形成政府
稳定的税收。小产权房合法化正好可以成为物业税探索的突破口。

　　　　　　　　　　

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