第9节：金融养老(4)

　　（四）倒按揭的运营模式

　　倒按揭与其他以房养老的方式相比，更能满足老年人用房子养老的需要。在
各类倒按揭贷款中，借款人需要贷款的时间长短是不确定的。其中，终身养老金
抵押贷款的借款人，可以将房屋先送到保险公司保险，以期得到保险公司给付的
终生养老金。保险公司每月拿出一定资金给保险人，同时扣除相应的利息费。当
房屋出售时，售价首先用来偿还保险公司支付的养老金及其利息。如借款人去世，
养老金即停止发放，房屋归保险公司所有。

　　从倒按揭的内涵中，我们可以很清楚地看到这种金融产品的运营方式，大致
可表现为：

　　1 ．房子是住户最大的资产，房主在贷款之前，选择有一定资质的独立中介
咨询机构咨询相关的信息，了解更多的倒按揭信息和相关资料，找到适合自己的
贷款类型。

　　2 ．房主与商业银行或保险公司签订倒按揭协议，将自有房产抵押给银行或
保险公司。协议中需要详细写明贷款的期间、利率、每期应支付款项、其他相关
责任条款和违约处理方式等内容。

　　3 ．商业银行受房主委托向保险公司投保，包括以房主为对象的人寿险，房
屋为对象的财产险，以及倒按揭业务中可能会出现的长寿保险等。

　　4 ．商业银行或保险公司按合约规定的方式，在老年人生存的整个期间或约
定的贷款期间，向老人逐期提供抵押贷款，老年人用这笔资金补充养老用费的不
足。

　　5 ．贷款到期后，房主或其继承人在房地产二级市场上出售该抵押房产，归
还所借贷款的本息，或者由商业银行与保险公司等，以其他方式转让该抵押房产，
收回所贷款项的本金和累计利息，计算整个期间的经营盈亏。

　　6 ．老人离世后，子女可以选择再把该房产买回，只要把这些年银行支付给
老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，房子仍旧归由子女享有。

　　7 ．为将整个贷款占用的资产搞活，商业银行或保险公司可将整个抵押贷款
打包，按协议在资产证券市场上出售，以期提前收回放出款项，减弱可能会出现
的流动性凝固和支付危机。

　　（五）倒按揭的评价计算

　　在倒按揭的状态下，老人把自有住房抵押给银行后，仍然可以对今后的未知
遗产进行比例分配。银行根据房价、老人的预期寿命、利率贴现等因素，估算出
大致结果，然后在该老人的整个生存期间，按月给老人支付一笔钱财，这笔款项
可视为银行对老人的抵押贷款，也可视为房款的提前逐期给付。待老人离世或出
售、搬离该住房时，银行对其房产进行清算。如果该房产拍卖清算的结果，低于
银行这些年支出的总额包括利息，或与之抵平，银行与老人的倒按揭关系就宣告
结束。如果房产拍卖的结果，高于银行贷款支出总额及累计利息，多余的部分将
根据老人的遗嘱做出安排，仍可作为遗产由子女继承。一般而言，为减弱贷款风
险，一般都会预留部分房款不予发放，这样虽然减少了可抵押贷款的额度，但有
利于继承者对住房增值的受益，对可能出现的风险等也能给予较好防范。

　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　

下一章　回目录