第10节：金融养老(5)

　　据我们最近几年对倒按揭的深入系统研究，倒按揭的评估与给付标准的评定、
计算非常复杂，除估算房屋价值以及未来的房价走势，还要估算老人的预期余命
和未来的利率波动趋势。银行要培育一批类似保险精算人的测算人群，不是短时
期就能解决的。因潜在风险巨大，国内保险公司目前尚不敢轻易尝试倒按揭业务。
中央财经大学的保险学院院长郝演苏教授认为，倒按揭是一个跨银行、跨保险的
金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，使得国内保险公司望而却步。
只有在保险业的介入下，分散贷款回收的风险，这种新型的房地产融资方式才能
顺当出现并稳步发展，终究得到金融机构及老年住户的认同和积极参与。

　　倒按揭无论是在法律还是在操作实践上，都比普通抵押贷款或房屋的买卖、
转让、出租等行为复杂得多，需要花费的各类手续费也高于普通按揭贷款，还有
保险费、住房价值评估、咨询等费用的额外出现。尤其是很多费用需要在贷款成
交时支付，这种贷款的初始成本是非常高的。这些高于卖房和普通贷款的手续费，
都是为了确保借款人在利用房屋获得现金的同时，能够继续长期居住在自己的房
屋内。如借款人并无此项需求，而是准备搬迁到更适于养老的新环境，支付这些
高昂的费用就显得很没有意义。所以，倒按揭对哪些打算将房屋出卖掉，搬迁他
地或居住到养老基地的老年人来说，并非最佳选择。

　　在倒按揭产品的设计中，保险公司是必不可少的一环，这类房产年金保险在
香港是很流行的。一些老人有巨额资金，却又怕超额使用万一不足。使用年金寿
险就不用担心余命和正好用完的问题。年金保险在香港还有个很通俗的名称，叫
做“斗长命”。人的寿命总是有长有短，寿命长则老人划算，寿命短则老人吃亏。
总是有人很划算，有人不大划算，极易惹起纠纷。保险公司是按照客户的寿命无
限制给予偿付的，要在全社会的千万名老人身上做个寿命长短的大数平均，最终
得到较为合理的结果。如某个人70岁就过世了，无疑是非常吃亏。80岁过世就可
以双方打平。如客户不小心一下子活到了90岁，那可就赚大了。

　　倒按揭业务开办涉及面广、事项复杂，操作起来甚为不易，但却是以房养老
理念实施的重要手段。也是我国目前很应当予以实施操作，至少是前期产品研发
先行的重要事项。

　　（六）倒按揭的优越性

　　结合各个国家推行倒按揭的经验来看，倒按揭业务的推出，大致可具有以下
优点：

　　1 ．不动产转换成现金收入，老人可继续住在自己家中养老

　　倒按揭最大的优点，是老人既能在有生之年将住房转换成现金用于养老，同
时又能保证自己继续在原有房屋中居住，避免搬迁对生活造成的种种弊端。它不
需要把心爱的家园出售，被迫离开熟悉的环境，到自己不熟悉的地方去养老。这
是很受老年人欢迎的。

　　　　　　　　　　　　　

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