第25节：金融养老(20)

　　首先，这一拍卖行为是完全合法的，该住房归老人全权拥有，并自主支配。
这种支配不仅是对自己生前生活居住功能的享用支配，还包括在自己身故后作为
遗产继承处置的提前支配。这里的提前支配，如老人书立遗瞩并加计公证，如老
人将住房作为赠与物向某个人或机构的赠与与捐献。这种赠与可以是向特定的某
一儿女的赠与，向亲友的赠与，或向社会福利机构乃至其它组织的捐赠。但这里
所指则是更为提前，办法也更为简捷了当。是老人在其生前就将死后才能兑现的
财产的价值和权利予以提前拍卖。

　　这一拍卖的结果非常明确，就是借此行为得到一笔资金，这笔资金可以是一
次性得到，也可以是在若干期间内分次得到，得到资金的目的是可借此更好地安
排自己的晚年养老生活。一般的拍卖行为，当拍卖结果产生，拍卖行为成功后，
拍卖的标的物就应当随同对方款项的交付而转移给对方。而这里的拍卖物则只是
一种权利，即在未来一个不够确定的时间里得到一套价值无法确定的住房的权利，
是一种期权而非现货。而拍卖钱款的取得，则是必须在拍卖结果产生的当时，就
应给予全部或部分的兑现。

　　遗产继承权的竞争拍卖，可以明确父母与子女在住房购买、继承、运营中的
权利与责任，因系家庭内拍卖，还可以减弱交易的成本和风险。在这种状况下，
倒按揭养老中涉及到的大量交易成本、风险防范、违约处理，以及为保障交易双
方的利益不会受损、公平交易而需要的住房资产的价值评估（不仅是合同签订时
的一次性评估，还包括合约履行期间的定期分次评估），即可完全免除。所谓的
信息不完全、不对称、逆向选择及败德行为的发生，也会减弱到最低限度。

　　倒按揭行为是发生在利益不相关的完全独立的双方之间，交易规则的公正与
否是重要的；家庭内部的各成员之间，尤其是父母子女之间的交易行为，公正与
否固然重要，却非特别重要，即使显得不大公平，也是“一家人不说两家话”，
大家可以接受的。

　　3 ．家庭内遗产继承权竞争有偿取得的注意事项

　　房产继承权在子女之间的拍卖，需要事先注明如下条款：

　　（1 ）继承权是对遗产的继承，而非普通房产，因此，父母交出住房的时间
只能是父母的死亡之日，儿女不得提前强占所拍卖的住房。当然，父母乐意将部
分住房提前让出，与儿女共同生活居住者则另当别论。事实上，年事已高的老人
也很需要同子女共同生活一起。

　　（2 ）拍卖价可以相当于市场价，也可以低于市场价格，反正“肉烂在锅里”，
一家人好说好商量。

　　（3 ）子女向父母的货币交付，可以是一次性交付或分期分次交付，也可以
是首期付款若干，余款于期后若干年内分次付清，或者说在父母在世期间按月支
付等。

　　　　　　　　　　　　

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