第32节：金融养老(27)

　　（6 ）售后返租。此种销售方式是，购房者买下住房后，再将住房返租给房
产商，租价和租期由双方议定，购房者也可以选择分期付款，此种方式较适合于
投资者。

　　（7 ）以租代售。有意购房的客户先租住，按月交租金，等租金总额达到当
初议定的房屋总价（连本带息）时，房屋产权归该客户所有。这种销售方式对房
产商不利，但市场承载面却极其广泛。客户购买房屋一定时期后，如对该住房不
够满意时，房产商保证按原价甚至原价加利息回购。

　　（8 ）回报销售。购房客户须支付部分房款（一般是30％），但暂不入住，
一定期限后（一般是7 ～10年），此房产归客户所有，等于是房产商用70％的房
款回购前10年的房屋使用权，或者等于是自己用30% 的款项付出，等待7-10年后
得到100%的回报。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能保值的人，
具有很大的吸引力。

　　3 ．租房养老的秘诀

　　购买第二套住房用于出租，借以实现以房养老，是大家推崇的。以租养房的
优势在于：一是房地产租赁具有保值增值及投资收益率高的特点，房价上涨，房
屋租金自然随着攀比上升，若将其出租，按当前的市场租金水平，收益率肯定高
于贷款利率；二是房地产租赁具有收入稳定性与灵活性兼顾的特点；三是房地产
作为一种投资属于永久性物品，除因较大灾害外，不会受到损害，不会丢失，是
一种不需要保险箱保管的财富。

　　租房养老时，需要注意如下事项：

　　（1 ）环境高雅易出租。租住公寓的人多半不喜欢人流太多的大社区。小社
区较易营造相对安静的小环境，绿化、园艺也容易形成一定的风格和特色。服务
对象的总数相对较小，物业管理容易提高办事效率。从出租的竞争压力看，小社
区供房数量有限，更易达到较高的出租率。

　　（2 ）“看人下菜碟”。不管项目怎么做广告，一定要考虑未来客户会不会
来这里找住房，愿不愿在这儿住。这一点可从周边已投入使用项目出租的状况作
判断。虽然单个项目的社区不能太大，但外围一定要有档次相当的楼盘已经在出
租，这样才有可能凝聚人气，从而招徕更多的租客。

　　（3 ）精算收益。以房养房除每月要支付固定的物业管理费外，贷款利息也
是笔固定支出，租金收入则不大固定，这就需要对租房的收益和成本费用详细核
算，同时留有一定的余地。

　　（4 ）看清风险。以租养房的风险，在于所购房屋出租时会有一个“空置期”，
即从买下后到出租的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途“断档”，这
就需要投资者有周密的考虑，并预留部分资金足够渡过这样的“风险期”，切不
可满打满算，将自己搞得太被动。

　　　　　　　　　　　　

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