第35节：金融养老(30)

　　贷款购房时，要依据贷款利率计算每期需要额外交付的贷款利息，贷款本金
的偿还则变现为已购买到手的等值住房资产。这里需要计算的是：贷款利率、房
价上涨率和租金率的对比（租金率即房屋总价与每期可得租金收益之比）。如某
套住房的按揭贷款利率为5%，房价每年上涨率为4%，租金率每年为3%，后两者相
加之和为7%，大于前者的5%，故这个贷款购房是合算的。若贷款利率很高，房价
又多年没有上涨或还有下跌，住房也常常不能租得出去，贷款购房就很不合算了。

　　（2 ）投资购房的考虑事项

　　居民购入第二套住宅作投资房使用，每月收取租金用来支付按揭购房的月付
款项，但投资购房是否合算，需要考虑如下事项：①每月可收取的租金为若干，
大致相当于该住房的总价款、面积、功能、坐落地段、朝向、周边环境等若干因
素，再考虑当时期房租的普遍水平及租房市场的供求关系等；②按揭购房的每月
付款，则取决于该住房的总价款、首期付款、按揭期数、利率、付本付息方式等
因素。

　　（3 ）购房收益的表现形式

　　购房收益的形式可表现为：①住房出租每期可得到的租金收益，或购房自己
居住时可减少的房租支出，两种情形下的租金收益或支出应是等价的。同样的钱
财用来买房，买到房马上就可以住进去，省得再花费不菲的租金，也可以称为投
资收益。②购买房屋在未来期间可能发生的价值增值。房价随着时间推移在不断
的增值中，而非像普通资产那样因使用毁损发生折旧。这笔价值增值在一般情形
下，应远远超出银行利率的增长。前者的租金收益固然可观，后者的增值收益应
更高一筹。故此，第二套住房或出租或闲置空关，静待将来的价位提升后，再重
新出售以赚取差价收益。

　　3 ．投资房产收益远高于证券

　　有句话是“城市人有房子，就像农民有土地一样，是最稳妥的保值和保存方
式。”还有句话是，“你如果除自住房外还有一套房可以收租，就相当于一个科
长的退休工资；如果有两套房可以收租，就相当于一个处长的退休工资。”在正
常的情况下，房产可以用来出租，每个月稳定的租金收入，就是自己退居二线后
的另一笔退休金，以弥补退休后原有收入与养老金之间的缺口。人虽然退休了，
可收入并没有减少，依然可以保持工作时高收入的生活水准，过着体面的养老生
活，最终房产还可以作为一份财产遗留给子女。

　　有位同事炒股票一直炒得很好，在2000年左右的一波大行情中颇有斩获。时
至2001年已积聚资金约30万元。这笔钱在当时的杭州，足可以在市区买一套120
平米的住房。该同事考虑炒股票收益高，等再炒做几年资金再翻一倍后，就可以
一举买个200 多平米的别墅。但事与愿违，数年之间，股市是一波波走低，房价
是一波波走高，30万元的股票市值缩水后只剩12万元，120 平米的市区住宅价值
已上升到150 万元，这笔12万元的钱财就只能买个卫生间了。这是判断失误的明
显事例。

　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　

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