第47节：金融养老(42)

　　住房按揭贷款是大家都很清楚的，倒按揭则还刚刚提上议事日程。本房贷模
式呼吁金融保险部门推出一种新的金融产品，这种新金融产品是将我国目前盛行
的住房按揭贷款，与美国出现的一种专用于老年人被称为倒按揭的贷款品种相结
合。这两种住房贷款组合一起，即形成一种新的房贷模式，即我们这里谈到的
“合资购房，用房还贷”，又可称为“按揭贷款买房，倒按揭养老”。“整笔长
期贷款，到期用房还贷”，就被提出并期望给予很好的运用。

　　不过，倒按揭一般是针对“现金穷人、房产富人”的人士特别设计，使用目
的也非常清楚，是为了释放住房中凝聚的巨大价值作为养老保障金，以期解决这
些老年人守着大额房产却是生活困顿与窘迫。“合资购房、用房还贷”则反其道
而行之，是为哪些“现金富人、房产穷人”的人士特别设计。目的是为着解决守
着大额现金却居住狭小、生活质量很低，却又顾虑养老不敢随意花用的状况，为
此而采取的一种特殊融资方式。

　　“合资购房、用房还贷”模式的贷放对象，是每期有稳定可靠的养老金收入，
也希望将居住环境很差的小面积住房，换取较好的大面积住宅，享受晚年幸福生
活的人员，是针对60岁以上老年人购买新房，但苦于资金不足时而专门设计。贷
款发放的具体思路是针对所购买房屋的大小及所需要金额，订出老人和贷款特定
机构各自支付的份额，由老人向特定机构申请按揭贷款，再加上自有资金购入房
屋，将该套房屋购回并长期自行居住。最终用住房还贷后，该房屋的产权及使用
支配权完全转归特定机构所有，特定机构将该房屋出售收回原发放贷款的本息并
赚取利润。老人参与这一贷款模式时，应保证每期有固定的养老金收入用于日常
生活费开销，否则就无法申请这一贷款。

　　合资购房，用房还贷，对贷款机构和合资者个人而言，都是有积极意义的。
个人获取的效益，一是在合资购买房屋中优先居住生活的收益；二是合资业务中
因房价上涨获得超额投资收益的分成。需要为此承担的代价，一是为购买住宅事
先需要的一次性出资，这笔出资对已步入退休期的老年人而言份量颇为不轻；二
是合资业务中可能发生的投资损失。在作具体判断决策之时，对这些相关成本费
用与效益的计量、计算，并给予科学的内涵界定，就是非常必要。

　　（五）合资购房、用房还贷养老的特点

　　“合资购房”又称为“购房贷款，用房还贷”，这种贷款模式同一般购房贷
款模式既有相同点，又有较大差异。本房贷模式的操作办法，是银行一次性贷出
全部款项，供贷款人购房运用，贷款者平日不必归还任何款项，只是到最终死亡
时用住房产权转移的方式向银行还贷。这种房贷模式的特点可表现为：

　　　　　　　　　　　　

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