第44节：温州人眼中的"林妹妹"(3)

　　土地市场供求的对比，是推断地段价值的关键因素。存量房产相对较少的地
段，房源紧缺，容易出现供不应求的情况，出租和销售都较快。相反，如果某个
地段存量房产很多，房源供大于求，这样的地段即使处于繁华地段或宜居地段，
都称不上好地段。

　　在上面的例子中，小杨投资的繁华区的商铺，如果周围存量商铺很多，竞争
激烈，小杨的商铺出租起来就困难了。

　　二、地段优势离不开配套设施

　　房地产投资主要包括商业地产投资和居民住宅投资两大类。商业地产应" 宜
商" ，住宅投资应" 宜居" 。" 宜商" 和" 宜居" 都是由物业所在地的配套设施
决定的，因此对地段优势的判断离不开对物业周边配套设施的评估。

　　商业地产周边交通应该四通八达，邮政、银行、紧急避险等配套设施和配套
环境齐全；在居民住宅附近应提供购物、医疗等适合休闲居家的环境等。这些都
是考量地段价值的重要因素。

　　三、地段优势与人口量有关

　　一般人流量大的地段升值优势明显，人流量大对商业地产的作用不言而喻，
顾客量大是商业利润的保证，自然也保证了商业地产的投资利润。人口快速增长
的地区，势必会对住房有巨大的需求，需求的增加就会推动房地产价值的增加。

　　四、城市新开发地段升值潜力大

　　随着城市的扩张，新的开发地段不断涌现，例如" ×××新城" 、" ×××
开发区" 等。这些新的开发地段，城市布局规划更合理、设计理念更科学、轨道
交通更通畅。最重要的是新开发地段的建筑较多地采用新材料、新工艺，建筑外
观现代感强，整体面貌很吸引人，地段升值潜力大，称得上是房地产投资的" 地
段新贵" 。投资者应对这样的" 新贵" 地段投入更多的关注。

　　五、地段功能要和房产功能一致

　　每个地段都有自己的功能定位，在城市中扮演着不同的角色，只有与物业的
功能相融合的地段才是好的地段。

　　如果一个地段较适合建设居住小区，却建成了商业地产，这样的定位就是错
的。既浪费了宝贵的土地资源，又浪费了开发投入，投资这样的地产很有可能租
不出去，造成亏损。

　　　　　　　　　

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