顺驰观点(1) 关于拿地 从2003年一直到2004年的4 月底,我们一直在拿地。最新拿地的城市是郑州和 洛阳。本来5 、6 月份也有拿地计划,但因为应对宏观调控,4 月27日紧急会议之 后,我们暂停了购地行动。但8 月份开始我们又会拿地。 按目前的销售目标来看,顺驰所拥有的土地储备可以支持3 到4 年的开发需要, 而如果我们仅把每年的销售目标定在100 亿,则可以够6 到7 年的开发。到目前为 止,顺驰所拥有土地的价值都有不同程度的较大增幅。 我们把要拿的土地分成四大类,第一类是指三线城市的小地块,可以快速实现 现金流并放大;第二类是主要城市的中高档项目,规模不大,一期就可以开发完的 ;第三类属于目标城市的中等地块,分两期开发;第四类则属于目标城市的大型地 块,符合公司长期战略目标,能够使我们成为区域性的领导者。我们拿地是在这四 类之间不断进行动态的平衡,都是大项目的话,现金流转不上来了,都是小项目, 你就不会有影响力。我们现在既有1 平方公里的地块,也有100 亩的地块。像这样 的安排,都是我们长期的战略。 关于地价 我们并不愿意高价拿地,而且从结果上来看,我们也并没有高价拿地。苏州地 块每亩价合208 万,而最近苏州邻近地段拍卖的地块,每亩均价已达375 万。相对 来说,石家庄的那块地价格确实高些,但是从那时起到现在,石家庄还没有一块地 出来。在没有比较的前提下,判断价格的高低也就没有意义了。 北京大兴的地块,600 亩地地价款为9.05亿,其中460 亩的建设用地,合195 万元一亩。这其中包括近150 亩的绿化和道路代征地,加上各种配套在内,如此折 算下来,价格肯定是不贵的。 关于土地款的支付 很多人对于顺驰的资金使用状况都有着很大的误读。比如以为我们是以去年40 亿元的销售回款去买地,而事实上我们去年用于买地的资金大部分是用今年的销售 回款支付的。04年,顺驰共有29个前几年就付清地款的库存项目在售,每个月都有 7个亿的销售回款,这还不包括新的贷款。 另外,每一块地在拍卖时都有一个付款计划,这意味着不必马上交齐整块地的 地价款,你拿到地后只需按照政府的付款计划付款。比如北京领海,首期付30% , 第二个30%是在一年后付的,其余的是在两年内付清。我们在各地都是按照政策或 者合同要求付款的,土地款顺驰基本上是按时付的。 关于资金 顺驰一直是采取综合资金解决方案,而不是单一渠道的银行贷款,主要包括三 个方面: 合作伙伴。包括天津的天津信托、华厦、滨海市政、市政投资、津滨发展、津 报集团,包括联想、北京首创,包括全球知名的摩根士丹利等,都是在各个领域首 屈一指的优势企业。而且这些合作伙伴关系都是以股权投资的方式,其特点是风险 共担,共同发展。 和信托公司、境外基金的合作。如天津首个房地产项目集合信托就是天津信托 公司发行的顺驰“蓝调街区”项目。 不断开拓融资渠道。房地产是一个资金密集型的行业,而开发行业的资金紧张 是一个全国范围内的普遍现象。目前我国金融配套条件不发达、不成熟,为开发企 业服务的融资工具极其有限,资金成为整个行业的瓶颈——这是一个无法回避的难 题。但是顺驰同任何一家同行一样努力地解决这个问题,共同攻克这个难题。顺驰 正在不断开拓融资渠道,比如密切筹备中的赴港上市,与国际投资银行的战略合作 等。 关于速度 1 、项目开发速度快 顺驰项目开发速度快是基于以下几个因素: 准备工作充分。我们在参加土地招拍挂之前,一般都会对所中意的地块进行详 尽的研究分析,并投入巨资进行规划设计。这就保证一旦获得土地,能够很快进入 开发程序。当然,这会带来一定的成本,如果没有获得这个地块,我们付出的代价 也是值得的。 内部协调配合做得好。各部门齐头并进。在顺驰,从拿地前开始,所有的工作, 研发、开发、策划、销售、工程、物业等部门都同时参加,各部门协同作战紧密配 合,大大缩短了时间。正因为要协调,所以需要开大量的会。这些会往往是很多部 门一起开,一起解决问题。这大概也是顺驰会多的一个原因。 工作投入。顺驰人工作时间工作强度都远远超过别的企业。正是这种投入,让 我们走到了别人的前头。 外界人士看到我们进度快,是因为我们节省了前期工作的时间,节省了开工之 前筹备的大段时间,而并不是快在工程建设上,我们所有的项目安排都留了足够长 的时间给工程。这样做,最终的结果就是既提高了速度和效率,又保证了质量。 2 、公司发展速度快 顺驰发展快是因为我们勇于面对困难解决困难。当别人遇到困难退缩了,顺驰 克服了困难,我们就比别人有优势了。顺驰十年来的发展历程充分说明了这一点。 顺驰发展快是因为生存的需要。因为我们希望企业能够获得更大的发展空间, 所以我们就必须不断地快速扩大我们的实力,增加我们的规模。只有不断扩大,才 能更好地抵御风险,才能更好地实现股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意 的结果。