房地产泡沫 在80年代末,关于房地产泡沫流传一个小故事:在东京,有一位学校的看门人 在传达室干了40多年,一直收入微薄,过着艰苦的生活。他退休后,准备从东京返 回乡下老家度晚年,于是托人把他在东京的一所小房子卖掉,不料这所房子竟以800 万美元的价格出手。看门老人转眼成为富翁,财气十足地以阔佬的气派衣锦还乡。 东京房价之贵由此可见一斑。 从1985年开始,日本土地价格进入大牛市,价格快速上涨。在1985年之前,日 本土地资产总额一直低于日本名义国民生产总值(GNP) ,到1996年末,土地资产总 额与名义国民生产总值(GNP) 之比大于1 ,即当年土地资产总价值超过当年的GDP 水平,1988年该比例达到1.4 。 地价飞涨使土地拥有者和土地投资者的财富直线增长。在1985年—1990年地产 泡沫期间,日本土地累积的资本收益高达1420万亿日元,其规模是1990年日本GNP 的3.3 倍。 如果把日本的土地资产额与美国相比较,日本地价之高令人瞠目结舌。以1990 年为例,日本土地资产总额为2400万亿日元,而美国全国的土地资产额约为600 万 亿日元,日本是美国的4 倍,也就是说,如果把日本卖掉,可以买4 个美国。而日 本的土地面积只相当于美国的一个州,并且排名在第5 位,即排在阿拉斯加、德克 萨斯、加利福尼亚和蒙大那四州之后。此外,在80年代末,日本的土地财富已经占 到国家财富总额的约70% ,而同期美国仅占25% 。 日本土地价格的上涨使日本企业可以轻松获得低成本的资金,因为大部分企业 都拥有生产和办公用地,这些土地的价值持续大幅上涨,使企业拥有高额的账外资 产,从而增强了日本企业的国际竞争力。 日本房地产持续大幅度上涨发端于两个原因:一是日本自1985年—1989年期间 实施低利率的货币政策;二是1985年9 月的“广场协议”使得日元对美元持续大幅 度升值,日本政府为抑制日元的升值,经常干预外汇市场,日本银行大量买进美元 卖出日元,造成日元供应量膨胀,1987年,日元的货币供应量增长率达到10% 以上。 在低利率的刺激下,日本住宅投资急剧增加,对土地的需求快速增长,推动土 地价格上涨。 在1985年—1990年的泡沫经济期间,东京的商业用地价格上涨了3.4 倍,住宅 用地上涨了2.5 倍,大阪的上涨幅度更大,商业用地上涨了3.9 倍,住宅用地上涨 了3 倍。东京银座4 丁目的地价暴涨到每坪(3.3平方米)1.2亿日元,以5%的利率计 算,购买土地的人如果不能获得每年每坪600 万日元的收益,买这里的土地是不可 能赚钱的,这种高收益率恐怕在哪里也找不到。可见,买地的人并非出于实业投资, 而是纯粹的投机,希望有更傻的买主以更高的价格接手。东京千代田区的土地资产 总值与整个加拿大的土地资产总额相等。参见图2-1 。 图2-1 日本六个最大城市土地价格指数图(1982 年3 月—2002年3 月) 资料来源:日本不动产研究所 图2-1 综合了日本六个最大的城市( 东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户 )自1982 年3 月至2002年3 月的土地价格指数变化情况,该土地价格指数图以1990 年为计算基准(1990 =100)。 从该图可以看出,从1985年9 月开始,日本大城市土地价格进入加速上升时期, 1986年3 月,六大城市的地价比上年同期上涨80% ,1987年3 月,比上年同期翻了 一倍多,1988年涨幅比上年稍有回落,但涨幅仍在80% 以上, 1989 年3 月比上年 同期再次翻一番。在1985年到1990年期间,日本六大城市的土地价格平均上涨了3.9 倍。 那时,房地产开发非常火爆,各大城市简直就是一个大建筑工地,高楼林立。 在海岸线到处埋设着混凝土防波桩,在渔港的海滨矗立着各种豪华设施。 土地价格飞涨带动房价和商业办公楼租金价格的大幅度上涨。在大城市,老百 姓抱怨最多就是房价太高而买不起房子,一般年轻夫妇对购买一套属于自己的房子 根本不抱希望,因而他们一般把钱用于购买高级轿车或经常到国外度假,过起了悠 闲富有的生活。