跨越太平洋,买下美国、买下世界 美国值多少钱?世界值多少钱? 由于日元大幅度升值,美国的一切在日本人眼中都显得非常便宜,世界上的一 切怎么都这么便宜。日本投资者开始争先恐后地涌向世界各地购买资产。根据日本 国内的投资经验,房地产等不动产只涨不跌,增值潜力最大。因此,从1986年开始, 日本在全球大量投资不动产,主要选择了房地产投资,并且把投资重点放在全球经 济中心的美国。 在美国,日本的投资活动主要集中在美国的几大中心城市,如纽约、洛杉矶和 夏威夷,投资对象主要是房地产。日本人在风景优美的夏威夷大量购买土地,购买 或兴建宾馆、高档住宅等休闲娱乐设施,由于日本资金的大量涌入,使夏威夷的地 价飞涨。在纽约和洛杉矶,日本人购买土地,收购高档办公大楼,推动了这些地方 房地产价格大幅度上升,激起了美国当地人严重不满。 图2-3 列举了日本自1986—1993年的海外不动产投资情况。从该表中的数据来 看,1986年是日本海外不动产投资的第一个高峰。1985年9 月的“广场协议”使日 本急剧升值,在1985年9 月,美元兑日元在1 美元兑250 日元上下波动,协议签订 后,在不到3 个月的时间里,快速下跌到200 日元附近,跌幅20% ;1986年底,1 美元兑152 日元,1987年,最低到达1 美元兑 120日元,在不到三年的时间里,美 元兑日元贬值达50% ,日元兑美元升值一倍。1986年日元的急速升值极大地提高了 日元的购买力,日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资,购买土地、办公大 楼、宾馆、修建豪华娱乐场所等。在美国购买不动产金额高达5589.16 亿日元,占 日本全世界不动产总投资的 64.8%。 1989年,日本国内股票市场和房地产市场泡沫达到顶峰,日本人的财富随之大 幅度增长。同时,由于日本的房地产价格非常高,使美国、欧洲等世界各国的不动 产的价格在日本眼里显得非常便宜。于是,日本把大把大把的钱用于在美国和世界 各国大量购买房地产。 其实,从事后的反思来看,日本在1986年—1989年期间对美国和欧洲的巨额不 动产投资都是很失败的。根据美国和日本的专业人士的估计,这几年日本向美国不 动产投资的损失率在50% 以上。参见图2-4 。 以轰动一时的日本三菱土地公司收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼为例。1989 年,日本三菱土地公司花13.73 亿美元的高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼, 按当时1 美元兑160 日元的汇率计算,三菱土地公司的投资额为2188亿日元,成为 拥有洛克菲勒中心80% 股权的控股股东。收购完成后,由于曼哈顿地产不景气,三 菱土地公司一直没有利润。当时做收购计划时,三菱公司的预测是5 年后,每平方 英尺的租金将达到75美元,2000年将达到100 美元,依照这一预测数据,三菱公司 认为这是一项非常好的投资项目。但实际上的租金只有原先设想的一半水平,即每 平方英尺38—40美元。如果再考虑这段时间内日元继续大幅度升值,如1995年顶峰 时,1 美元兑80日元,加上汇兑损失,三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达 880 亿日元。 在当时,像三菱土地公司这样的收购案例随处可见。日本人依照日本国内房地 产价格长期飞涨的经验,加上日元升值的效果,使日本人在美国、欧洲和其他国家 购买房地产时显得非常乐观。房地产价格会下跌?这对日本人来说根本是无法想象 的事情,看看日本国内的房地产市场吧,美国房地产怎么可能会下跌呢?日本的土 地价格只涨不跌,世界上的土地价格也是只涨不跌,这就是当时日本人的看法。 1989年末和1990年,日本股票市场和房地产市场泡沫相继破灭,日本海外不动 产投资才快速萎缩下来。1993年的海外不动产投资规模只有1989年顶峰时的9.6%。