第68节:王志纲访谈(9) 第一句话,从主观上讲,当我进入市场的时候,我不是国家发改委,我不是 中国社科院和科学院。所以有些人是不会认同我的。因为我只是个体户,我只能 通过看得见、摸得着的东西,让实践、让市场认识我,让“族”内的商人们认识 我。这就叫策略了。(杨:嗯)这就注定了我肯定要首先介入地产界,而在地产 界,我首先要选的肯定是“癌症病人”,就是人们搞不清是死是活的楼盘。哎! 通过我们的努力和支持,它成功了。于是达到了几个结果,第一是这些“族”内 的老板们眼前一亮说,哇!——原来知识还管用啊。因为那些爆发户们从来就看 不起有知识的人,想不到知识产生出这么大的价钱。 第二个呢?市场和社会给我留下了空间,给“王志纲工作室”开辟了一席之 地。 第三,王志纲已经打开了一个所谓的“卖方市场”,就是别人来求我,来找 我。这是我们的第一阶段。这个阶段对我来讲,说实话,我感到做房地产太简单 了。所以现在很多人都说,中国房地产的很多理论和概念都是我们建立的,原来 房地产是没有理论的,包括咨询和策划,然后再“理念创新、要素整合”。房地 产大盘怎么操作?小盘怎么操作?商业地产怎么操作?区域怎么操作?全部都是 我们做了很多案例,在相当程度上影响了整个中国业界。所以刚才秘书告诉我说, 明天要我去做一次讲演。我本来不想去的,国土资源部搞一个“中国地博会”, 来了很多市的市长和国土局局长,一定要请我去给那些官员们讲,为了中国城市 的发展,应该怎么搞“区域战略”和“区域竞争”。本来这些东西应该是学者们 讲的,为什么要找我呢?因为我进行过这方面的学术研究,同时也有丰富的实践。 第二句话,其实我真正的兴奋点并不在做房地产上,我是希望做战略的。那 么好,今天我们百分之七八十都是做发展战略了,已经跟房地产没关系了。 杨林林:过渡过来了? 王志纲:是的。现在,常规的地产项目我们基本上不做,还有少量的我都推 荐给别人。 第三句话,真正要做房地产项目的话,我们只能在支持区域战略和城市战略 的时候才做。我们把它们叫“产业地产”、“工业地产”、“物流地产”、“商 业地产”、“旅游地产”、“休闲地产”、“研发地产”,这些属于城市要素。 那好,最后我们终于回到我的本意上来了。中央出台的很多政策都让人感到,现 在的高层很注意吸收“民智”王志纲:由于从微观、到中观、到宏观的这些阅历, 使我对中国房地产的看法有独立的立场。 杨林林:您的独立立场是怎么来的? 王志纲:这个呢,最近我有一篇文章,听说在上面引起了一些震动——我说 “房地产是一个政治问题,中央的宏观调控必须下大决心”。对这个,现在有很 多老板都接受不了,说你是这个行业的人,怎么不帮着行业里的人说话?我说我 的价值在于我是中立人,我代表整个全民的利益。我不是你们的代言人,我不是 你们的利益所有者。后来又有人说,你是从事这个行当的人,你这不是“吃里扒 外”吗?还有人说我是房地产商的“帮凶”。为什么呢?因为我给房地产商提供 过服务。(杨:嗯)我给他们讲过一个很精妙的话题,我说达尔文到非洲和东南 亚、到全球去考察野生动物,看河马交配,看狮虎争斗。难道他在动物园里,他 就是动物吗? (杨林林大笑) 王志纲:他如果没有那种零距离接触动物的经历,他能写出《物种起源》吗? (杨笑)我就是在写这个《物种起源》。 杨林林:您认为他们相当于达尔文当时所研究的“动物”? 王志纲:(笑)我这是开玩笑,管他叫“动物”。我跟他们说,像你们这样 站在高楼深院,从来不到野生丛林去,怎么知道野生世界的生活呢?这样他们就 没话说了。所以当我谈出对中国房地产业看法的时候,我的建言就有可能对上边 产生一定影响。上次,在新华社记者来采访我之后的一个月左右,中央出台的很 多政策都让我感到,现在的高层很注意吸收“民智”。我当然也很高兴自己能尽 到建言献策的责任。在任何发达国家,“不动产”和“金融”都是市场的两翼王 志纲:回到关于金融的问题,其实任何发达国家,他的“不动产”和“金融”都 是市场的“两翼”。因为“不动产”就像海绵一样吸纳能力很强。如果一个国家 的不动产市值是一个亿,他就有可能变成一万亿甚至100 万亿。100 倍都行!它 是一个海绵。这个呢,格林斯潘有一句非常伟大的话,他说“当泡沫没有破灭之 前,谁都不知道它是泡沫、还是繁荣?”这句话很精彩,他的潜台词就是,所谓 的股市、金融市场和不动产市场,实际上都提供了很大的投机空间。作为一个现 代国家的掌舵者,最高的水平就在于这两个之间怎么调控。这就相当于,有的时 候“水库”——股市和金融——当它满的时候、泡沫化的时候,就要把这个水引 到沙漠里去,变成绿洲。但是沙漠如果水多了,它又会形成泡沫,这就要开始把 这个“水”调整到所谓的“资金市场”上去。因为不动产这个玩意呢,是银行最 认账的“抵押资产”,可以充分抵押的。从长线上讲,不动产只会升值不会贬值。 为什么?因为不动产特别是房地产有三个属性,第一个属性是商品,是必需品; 第二个属性是公共产品,是解决社会稳定的东西;第三它是投资或者投机的产品, 这是房地产最大的特点。在这个过程当中,就看政治家怎么用它了。(杨:嗯!) 用得好,可以通过对房地产的调控使市场繁荣和“刺激内需”的到来,甚至有的 时候可以通过控制它,使社会得到更大、更均衡的发展。但是如果一味地放纵它, 它的“商品属性”就会不断缩小,而它的“投机属性”会无限膨胀。它吸纳了多 少钱财?!所以它一旦破灭,就会形成巨大的债务,一下子拖垮银行!