第16节:引子史上最严厉调控进行时(16) 2010年5 月31日,房产税话题再度成为业内外关注的焦点。据中国政府网消 息,国务院同意发展改革委员会提出的《关于2010年深化经济体制改革重点工作 的意见》。《意见》中明确提出,逐步推进房产税改革。另据中国证券报报道, 上海有可能成为首个对部分家庭住宅征收房产税的城市,并称有关方案已上报国 务院。 这一回,一切应该尘埃落定了吧?事实不然。上海开征的消息已经反反复复 多次,都是只闻楼梯响,不见人下楼。国务院的意见也是本来就在做的工作,并 没有明确出台实施的时间。如果对民用住宅征物业税或房产税,目前条件并不具 备,如果强行开征,会造成许多新的不公平。 第一个问题是要不要刨除土地价值?根据我国现行的房产税暂行条例,房产 税以房屋为征税对象,按房屋余值或租金收入为计税依据。 但在确定税基时,以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估,必然包含 土地的价值。而土地升值才是房价上涨的主要原因。在我国城市土地国有制度下, 物业持有者掌握的仅仅是土地使用权,法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类 租约费用”已包含在土地出让金之内。如果征税时没有刨除“土地”的价值,物 业税或按评估值而不是按租金征收的房产税则有重复征税的嫌疑。 如果刨除土地的价值,那么房屋的初始价值就只有最高不超过2 000 元每平 方米的房屋建造成本加上税费和房地产商利润,这部分价值是每年都有折损的。 显然,这不是物业税或房产税的初衷。 第二个问题是如何有效甄别征税对象。现在房地产问题的主要矛盾不是人们 没有住房或没有房住,而是在城市或大城市没有属于自己产权的住房。不少人在 小城镇或农村有房然后在大城市买房,那是征大城市房产的税呢还是征农村或小 城镇的?有的人在不同的大城市各有一套房,那么又是哪座城市对他征税?稍有 差池,就会造成巨大的社会不公。 第三个问题是如何评估。根据《中国证券报》查阅上海住房保障和房屋管理 局网站发现,目前上海注册房产估价师有1 351 名。根据中房信提供的数据,截 至2009年,上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3 个工作日, 按每套100 平方米计算,上海1 351 名评估师大约需要28年才能完成,还不包括 期间新增房屋面积。除此之外,全国房产交易信息并未联网,因此,在全国范围 内同时起步,公平是个大问题。 妥协的办法可能是只对增量房屋征收,且以每户家庭名下一定房产面积为 “起征点”,如传闻中的上海对超出200 平方米部分才征收;建议征收税率为0.6%。 但这样不可能逼迫手中持有物业的人在短期内大幅抛盘,起不到平衡房价的作用。 而如果不管不顾公平评估且征收太狠,则会导致租金上涨消除房产税威力。 一方面是业主大量抛盘引发出租房源减少,另一方面则是买涨不买跌心理导致一 些人持币待购转买房为租房。这样又使房产税和租金之间达成新的市场平衡。 开征房产税绝不可能立竿见影地打压高房价。韩国政府也曾企图通过房产税 控制房价。2006年,韩国房价飞涨,政府推出一系列控制购房需求的政策,对多 套房持有家庭,提高其交易税,税率由原来买卖差价的9%~36% 提高到一律为50% ;对价值在9 亿韩元以上的公寓征收房屋拥有税、财产税、综合地产税。但是韩 国的房价却在每次新政策出台时观望一段时间,然后又继续上行。 就连力主征税的财政部财政科学研究所所长贾康自己也承认:从美国等市场 发达国家的推行(房产税)情况来看,房价并没有明显的下降。这是因为在城市 化发展过程中,各个国家都不能避免房价长期上涨的趋势,中国更是如此。“在 这个城市化的过程中,我没有看到有任何可能,会在长期趋势上改变房价的上升。” 在贾康看来,今后将有5 亿多人口从农村转移到城市,房价的上涨趋势恐怕没有 任何力量能改变。