第38节:为什么很多老百姓买不起房(4) 土地收入的这份成绩单,还是在原定于2009年12月入市交易的CBD “中服地 块”最终未能按期入市的前提下完成的。中服地块预期将拍出80~100 亿元的高 价,如此计算,北京市的土地收入将占财政收入的一半以上。 而根据此前的统计数据,北京2008年共成交地块142 宗,成交地块面积988.5 万平方米,总成交金额502 亿元,占北京市财政的27% 。 北京只是全国土地财政的一个缩影。不从根本上解决土地财政问题,要打破 土地垄断,难;房地产政策要保持稳定与严肃,难;拆迁过程中要真正全面系统 地考虑和维护被拆迁人利益,难;房价要实质性地下降,更难。 地价如何影响房价 2009年全国“两会”上,全国工商联的一项调查显示,房地产项目开发中, 土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2% 。有声音据此表示,房价过高原因 在于地价高昂。要降房价,先要降地价。不久后,在国务院新闻办举行的发布会 上,国土部副部长鹿心社介绍了该部一项相关的专题调查。国土部调查了620 个 房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示,目前中国地 价占房价的15% ~30% ,平均为23.2% 。鹿心社称中国的地价房价比低于欧美及 亚洲近邻。他还表示,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定 房价的根本因素是供求关系。发布会后,鹿心社透露,上述15% ~30% 的比例, 并不是说地价房价比最高为30% 。据调查,最高的达到40% ,“但北京并不是最 高的”。具体的调查结果,国土部将会公布。 事实上,房价和地价的关系有三种计算方法,会得出截然不同的结论: 第一种计算方法,是当前平均房价和平均地价的关系。比如北京土地部门发 布的一份监测数据显示,2008年第一季度,北京居住用地价平均为5 707 元/ 平 方米。而据北京市统计局的数据,当年四环以内住宅期房均价为15 581元/ 平方 米。如果扣除政策性住房因素,四环路以内住宅期房均价为16 892元/ 平方米。 据此,北京的地价与房价比,估算值在35% 左右。 第二种计算方法,是具体项目的直接地价和房价的关系,这种计算方法得出 的地价占房价比例最低。由于土地从购买到开发销售有2 ~3 年的间隔,在此期 间房价会随市场变化和区域地价的上扬而不断调整。这时在房地产销售过程中, 开发商就有一笔利润来自城市土地溢价。土地溢价由城市化和区域不断成熟而驱 动。 第三种计算方法,是当前区域房价和当前区域“地王”的价格关系。这种情 况下,地价占房价比例最高。各地市场上屡屡出现地价高于房价的现象,被人们 形象地称为面粉贵过面包。 第三种计算方法最不“科学”,但往往最能反映出地价影响房价的关系,常 常是某地一个高价“地王”一出来,马上就带动了周边房价的飙升。以北京市广 渠路10号地为例,该地块 7万平方米左右的体量拍出10.22 亿元高价,合楼面价 达15 000元/ 平方米以上,这个土地价格甚至高过了周边部分项目此前刚刚打出 的开盘价,区域价格立刻被明显拉升,反应最迅速的正是周边二手房市场,“最 近不少挂出房源的业主纷纷给我们打电话,要求暂停出售,或者直接提价15% 以 上,最主要的原因就是周边土地价格不断攀高,很可能拉动区域房价,二手房业 主都愿意再等等,期待更大价格的上升空间。”西大望路某知名中介门店销售员 小王接受采访时表示。采访中了解到,受广渠路10号、15号地影响,广渠路和大 望路周边二手房坐地起价,乐成国际、珠江帝景、石韵豪庭、富力城等重点项目 二手房价格普遍上涨,中介报价纷纷上调1 500 ~2 000 元/ 平方米不等,区域 二手房价格普遍从15 000~18 000元/ 平方米上涨到 17 000 ~20 000元/ 平方 米,甚至更高。富力城有的业主更是报出了3 万元每平方米的天价。而这个价格, 应该是广渠路10号地未来的赢利价格。 也就是说,在天价地王的刺激下,房价是被提前透支的。这就是“地价推高 房价”的内在机理及根源。因此,哪怕我们根据“最符合实际”的第二种计算方 法,得出并非地价推高房价的结论,这个结论本身也是不科学的。