第47节:政府如何应对高房价(4) 正因为投机性和投资性购房者在“最后疯狂”中的大手笔和市场萧条中的抢 先一步,使得许多人把房价上涨的责任推到投机性和投资性购房者身上,甚至视 其二者为房价上涨的罪魁祸首。 但归根结底,是地价和楼价的刚性上涨吸引了投资性和投机性资金,而不是 投资性和投机性资金导致了楼价上涨。就像我前面说过的,中国的汽车价格是美 国的3 倍,且中国已经成为全球第一大汽车消费大国,但再多的需求也不会助长 车价。实体不实,虚拟不虚,如果我们把城市化视为扩大内需的主线,产业结构 的调整就离不开城市化。股市楼市作为中国的新兴产业,和传统制造业相比可以 说是虚拟经济,但和城市服务业相比就不是虚拟经济了。 我个人认为,做长远打算的住房价值投资行为,对社会并没有什么危害,相 反是在增进社会福利。做长远投资打算的人,一般准备好了足够的个人信用即月 供准备,不影响金融体系的健康稳定发展。同时,做长远投资打算的人,其所购 房屋一般会长时期用于自住或出租,并没有违背房屋的自身功能。再者,住房投 资者为大量的城市新移民和各类公司提供了足够的房源,降低了全社会的创业成 本和外来人口的进入门槛,相当于为社会各阶层提供了更多更广阔的上升空间。 想想看,如果没有住房投资者,开一个公司要先买房,进城只能先买房或住宾馆, 要么就只能露宿街头。那会是一种什么状况? 当然,出于照顾和尊重公众情绪考虑,笔者也不反对适度限制投机者。虽然 比起楼市投机者来说,中国股市更是满盘充斥投机者,但适度投机有时也不完全 是坏事,比如有利于资金流动,等等。而且,不论古今,房产、地产在全世界都 有投资功能,要完全抑制投机性需求是不现实也是不可能的。但笔者还是有保留 地同意适当减少和防范楼市投机者。 关键是如何区分投资性需求和投机性需求。其实我们过去一直都对投机性需 求采取警惕甚至防范措施,但效果并不明显,原因何在?就在于没有严格准确地 区分投资和投机的区别,把二者一锅烩,在严厉打击投机时往往把正常的投资行 为也一并打击了;为了鼓励投资时则又把投机行为一并放松了。结果导致一管就 死一放就乱的局面循环出现。 我们现在通过限制二套房的办法来限制投机行为,就是一个不得要领的政策。 比如提高二套房首付和利率,不仅打击了改善型、养老型需求(比如有人要在老 家或在自己居住地附近买房给老人住),而且对真正的投机性需求起不到打击作 用。原因在于:投机与投资的最大区别是投机者往往是手持大量现金的短期持有 者,利率提高和首付提高对其影响不大,不少投机者甚至手中随时持有几百几千 万元现金(2010年初疯狂的海南炒房者即是如此),一遇到机会瞬间全款拿下, 再过几个月甚至更短时间就迅速脱手。 当然,也有人会说,人们有一套房就够了,对于真正需要改善性住房的人来 说,有了足够的经济实力才来改善。因此,通过二套房以上的“去银行杠杆化”, 的确能够在相当程度上对投资者形成限制,也不会“误伤”改善性住房需求者, 因为既然是改善性需求,就要在满足一定的实力条件下再来改善。 房本或交契税不满5 年要缴纳5.5 个百分点的营业税,对投机的卖房人来说 也没有任何影响,因为在卖方市场下,税费几乎毫无例外地转嫁到了买房者手里。 因此,我们现在通过提高二套房贷的首付和利率,并且增加不足5 年年限的 二手房税费的办法,可以说对打击投机性购房者是南辕北辙的。它不仅不可能抑 制投机性购房,并且还有间接抬高房价之嫌,因为所有的税费成本最终都要转嫁 到房价中来。 那么,投机性购房的真正要害在哪里?在于时间!除非有特殊原因,否则, 短期内买进又卖出的房源多数可以认定为投机性购房。只要我们从“时间”上严 格把关,就完全可以对投机性购房实施精确打击。投机者要全款买进房源,那是 上帝也没有办法的事,但政策可以对他的短期出售行为加以严格区分和限制,根 本办法就是在其出售行为中消除银行的“杠杆效应”。必要时也可以增加税费。 投机者要卖房吗?可以,法律也无法限制你的产权自由,但是政策和法律可以规 定,如果不足两年或者不足一年卖房,买方不管是二套还是三套房,利率都可以 优惠,这只取决于买方的资质和信用度,但是首付却要大幅度提高,首付必须是 80% 以上甚至银行拒绝贷款!这样,基本上就只能是投机者本身来接盘,银行的 杠杆效应被降至最低,住房投机者的交易行为就相当于受到了最大限度的限制。 简而言之,相当于形成了一道无形的防火墙,把投机市场和正常的自住与投资市 场隔离开来,使住房投机行为被限定在数量不一定很庞大但能量十分了得的投机 者之间,形成了一个相对独立的、与自住需求和正常投资井水不犯河水的“住房 投机市场”。