第48节:政府如何应对高房价(5) 经济适用房何以沦为穷人“负福利” 2008年,河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房,纷纷提出以扩大廉租 房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。其中的主因,是在我国实体经济下 滑、房地产交易急剧萎缩的严峻形势下,许多城市的房价明显下跌,使得普通商 品房与经济适用房价格差距越来越小,从而引发购房对象纷纷弃购。 而很多人忙不迭地站出来反对放弃经济适用房,我对此仔细分析,却认为经 济适用房政策早就该停止了。何以有此动议? 经济适用房是我国在房改过程中由政府推出、为满足中低收入家庭购房需求、 具有社会保障性质的住房。从1991年开始酝酿,到1998年正式启动,2005年达到 高潮。这一时期的经济适用房,虽然对购买者有一个收入指标要求,但不少地方 的审核并不严格,有的地方政府干脆把审核权下放给了开发商,从而使审核沦为 走过场。一些开发商出于逐利的目的,甚至把经济适用房建成一二百平方米的豪 宅,甚至更大的复式(楼中楼)结构,真正的中低收入阶层根本买不起,中高收 入阶层甚至在同一小区两套三套地买;有的地方,所谓经济适用房,干脆就是地 方机关干部的“特权房”、定向销售,根本不对社会开放。开着奔驰宝马住经济 适用房的,并非一时一地之景象;已售经济适用房呈现“高租售率”等,也是寻 常风景。 这个时期的经济适用房,可以说谁买谁合算。因为虽然有5 年内不得出售、 上市后需补缴成交总价10% 的综合地价款等规定,但比起与普通商品房的差价来 说,还是大大地占了便宜。但由于户型太大、定向销售等原因,享有者多是一些 机关、事业单位人员,以及社会上一些中高收入、又能得到购房指标的“灵通人 士”。一个以接济中低收入阶层的社会福利制度,就这样演变成总体上“劫贫济 富”的“负福利”。 这一时期的经适房,虽然也有部分拆迁户利用拆迁补偿款认购,但一方面他 们不占绝对多数;另一方面,他们必须为此付出时间和机会的代价,因为社会有 一个基本规律,越是中低收入阶层,也就是所谓的穷人,付出的劳动时间往往越 长。因为经适房普遍地处偏远,尤其是专门针对拆迁户的经济适用房,更是如此。 他们又不像富裕阶层,有钱在其他地方另购商品房自住,经适房用来出租。于是, 他们获得了部分房价福利,却必须为上下班付出更多的艰辛、更多的“生命成本”, 甚至于他们以及他们的后代,可能为地处偏远而失去更多、更好的人生选择和成 长机会。这是穷人住经济适用房的“隐性负福利”。 正是由于经济适用房在实际操作过程中存在如此的“扭曲”,2005年以后, 对经济适用房质疑的声音不断高涨。在舆论压力下,各地政府随之采取了更为严 格的限制户型面积等策略,客观上降低了购买人的房贷压力。同时许多地方也规 定了经适房不得用于出租、5 年内不得出售、5 年后再上市溢价70% 归政府等更 为严格的规定。 这样一来,倒是有利于堵住部分高收入人群浑水摸鱼从经济适用房中取利, 却又对真正有资格、有能力购买经济适用房的中低收入人群造成了新的不公—— 从眼前看,经济适用房照顾了社会中低收入阶层,但是从长远看,70% 溢价归政 府却可能变成是对穷人的长远剥夺! 假设在同样地段购买同等面积的住房,经济适用房的单价是普通商品房的一 半,则若干年后,房价只要上涨21% 以上,购买经济适用房就开始比购买普通商 品房亏,涨幅越大,亏损也越大。如果按购房时总价相同(即假设购房人购买经 济适用房时的经济能力已达极限,不可能再多出一分钱去购商品房),那么,若 以购经济适用房同等的钱去购买同地段商品房,只能买到经济适用房的一半面积, 则当房价上涨75% 以上,购买经济适用房就不再合算,70% 的溢价归政府,就等 于政府向中低收入阶层多要了“回报”。这自然又是穷人阶层子子孙孙无穷尽地 向政府隐性“进贡”的“负福利”。