第十一章涉足地产初显创新本色 弃海登陆,成立霍兴业堂,纵横地产行业。重金购买使馆大厦,买下九龙油 麻地四方街地皮大兴土木。他首创“分期付款”和印发“售楼说明书”方法,令 楼盘货如轮转……小试牛刀,不同凡响。 创立霍兴业堂 由于朝鲜战争时的海上贸易大有斩获,霍英东一跃成为香港的新贵。那时, 霍英东正好30岁。如果单以财产的丰厚而论,可以说霍英东是做到“三十而立” 的。 到了这个时候,霍英东已不需要再去冒性命危险去赚钱了,不需要风里来浪 里去了——但这并不意味着霍英东“退出江湖”,守着钱财过一生。他要用自己 海上贸易赚取的钱,去赚取更多更多的钱……搞什么投资,做什么生意好呢? 霍 英东的脑子又开始不停地转动起来。 1950年前后,一种新兴的行业开始在香港隐现,这就是地产业。1947年,中 国银行曾以每平方英尺251.44元的价钱,投得中环一块官地,创下当时地价最高 的纪录。另外,主要是由于内地政权易手的原因,内地资金大量涌进香港,香港 的各行各业一度蓬勃,加之“联邦特惠税”优惠政策在香港实施,中外商人纷纷 涌来香港,社会对土地和楼宇的需要自然日益增加。 最主要的一点,就是香港人口在短短的五六年间急增了几倍。抗战结束时, 香港人口只有50万,到了20世纪50年代初期,已超过150万。 大量资金涌入,人口急增,地产行业的兴起和繁荣也就在所必然。霍英东审 时度势,决定把自己的资金全部押在地产上,大干一场。 对于霍英东的决定,当时有些朋友反对,他们所持的理由是:香港的地产 市场一向由英资财团垄断,华人很难与他们分一杯羹。 别人反对,但霍英东仍然一意孤行,踌躇满志——这与其说是霍英东太过于 自负,倒不如说是因为他坚信自己能在英资独霸香港地产市场的情势下,另辟蹊 径,闯出一条新路子。 1953年6 月,霍英东创立了霍兴业堂置业有限公司,股东是霍英东与吕燕妮。 公司的注册资金是465 万元——这在当时可是一个大数目。霍英东计划以霍兴业 堂为旗舰,纵横香港的地产市场。 霍兴业堂置业有限公司的注册地址是湾仔告士打道152 号,霍母刘氏当时就 住在隔壁的151 号私宅。当时霍英东已不再跟母亲同住,而是另立门户,与妻儿 住在富裕人家聚居的跑马地蓝塘道11号豪宅。 重金购下利家的使馆大厦 霍英东虽然想在地产行业大展身手,但当时,除了货运生意他较为在行外, 其它生意,他可是门外汉,所知甚少。 他曾坦率地对我说:“当时,我连银行户口都不会开,开了一间霍兴业堂置 业有限公司后,公司连银行户口都没有。我学别人那样,把现钱放在家里,或者 买一些黄金回来,放在墙缝里头。当时真是不懂做生意,认为做生意就像是开杂 货铺一样。” “为什么拿钱买黄金,不去从事其它投资? ”我问。 “那时觉得买黄金很保险,黄金就是钱,就是财富,我记得二战时期,我们 能够开那间杂货铺,也是因为母亲那时有些金条,靠那些金条典当一些钱回来打 本……” “当时你的钱已不少,买金应该买很多,这么多黄金和现钱放在家里,安全 不是很成问题? ” “那倒不会,那时我们的住房一直改善,先在告士打道租房住,后在活道和 北角英皇道自购物业,接着又在跑马地蓝塘道买屋……” 但是,成立霍兴业堂之后,霍英东已不满足于把钱换成黄金储存保值,他急 于想拥有一幢属于自己的大厦。霍可能认为,拥有一幢大厦,一来可以把自己的 那些钱和黄金转移到物业上来,安全保险;二来可以向世人证明自己的实力和身 价,便于自己在地产界的发展。总之,那时,他所做的第一件事,就是到处物色 自己喜欢的大厦…… 这时,霍英东听说香港的世家——利氏家族有意出售位于铜锣湾的使馆大厦。 利家的上一代利希慎等先祖经营鸦片烟发迹,购入铜锣湾鹅头山( 利园山) ,经 开辟后拥有大量土地,财富剧增,富可敌国。使馆大厦是利氏家族众多物业中的 一幢,当时是出租给一些外国驻港的大使、领事、外交官居住。大厦是公寓式结 构,就建筑面积之大、建筑材料之好、装修材料之高档而言,算是香港当时最大、 最高级的大厦之一。 霍英东到使馆大厦察看,甚为喜欢。随即,他亲自去拜见利家当时的掌门人 --利铭泽。利希慎于1928年4 月被仇家在街头枪击身亡,其长子利铭泽当时只有 23岁,就执掌起家族生意。 霍英东拜见利铭泽时,他在香港商界仍然是一个无名小卒,而利铭泽却已是 家喻户晓的大商家,当时还身兼香港市政卫生局议员,可谓有权有钱有势。但两 个人第一次见面时,利铭泽对霍英东尚算尊重。两人都是爽快人,对价钱并没有 斤斤计较,双方答应以280万港元成交。随即,霍英东就和律师审看使馆大厦的 屋契等资料文件。 几天之后,霍英东和利铭泽相邀见面办理买卖手续。利铭泽一见到霍英东, 就感到有些奇怪,因为他见到霍拎着一个大袋。两人寒暄几句坐下,霍英东连忙 把大袋递上去,对利铭泽说:“哦,给你! ” “这是什么? ”利铭泽怔了一怔。 “是买楼的钱,我全带来了。”霍答道,随即打开,里头塞满钞票。 “霍生,都是现金,你没支票? ”利铭泽不解地问。 “没有。” “有没有在银行开户口? ” “没有。” 听霍英东这样一说,利铭泽真是有点哭笑不得。但利铭泽心地很好,他对霍 英东说:“霍生,其实买楼也好,做其它生意亦好,不一定全用现金、全部用自 己的钱,可以在银行开户口,亦可以向银行借钱……” 但当时,在银行开户、存款,一般要经一些有地位、有身份的人介绍。在利 铭泽的介绍下,汇丰银行才接纳霍英东的开户、存款要求。霍英东说,这是他平 生第一次与银行打交道。 经利铭泽、利孝和两兄弟指点,霍英东又向汇丰提出贷款的请求。 我曾问霍英东:“贷款顺利不顺利? ” 霍说:“不是很顺利,因为汇丰不相信我的能力。后来又是靠利铭泽、利孝 和向汇丰介绍我的情况,汇丰才同意借150 万给我,从此才与汇丰的职员相识。 也就是那时,我才发觉,原来认识汇丰是多么重要,因为汇丰借钱给我,只要6 厘利息,是市面的1 分8 厘利息的1/3 。所以,从那时起,逼着我千方百计去认 识银行那些经理们。” 买下使馆大厦后,霍英东对外招租。可能因使馆大厦属当时的高级楼宇,且 向来都是住一些外交官,所以新的租客亦是以洋人居多。 与嘉道理交手买卖地盘 继霍兴业堂之后,霍英东又成立了一间立信置业公司,专门建造和买卖楼宇。 与此同时,他还成立了一间有荣工程有限公司,利用他原先拥有的各种船只,经 营淘海沙和运输海沙业务,后来又从事填海开港等工程。 购下使馆大厦后,霍英东的大本营也从告士打道搬到开平道7 号的使馆大 厦地下。 踏足地产行业后,霍英东的第二个大动作就是1953年底购下九龙油麻地榕 树头公众四方街至东莞街的一块地盘。这幅地皮有10万余英尺,属香港的犹太籍 商人嘉道理所有。嘉道理家族早在清朝同治年间,已到中国经商,后移师香港发 展,经营山顶缆车和中华电力公司,财力雄厚,成为香港屈指可数的富豪家族, 也是香港的犹太人“第一家族”。 当时,霍英东在地产界只是初出茅庐,与那些大商家并不相识。据他回忆: “那时我并不认识嘉道理,亦无缘与他接触,两间公司之间只是通过书信往来, 并各派一名律师办理买卖手续。我还记得,当时的地价很便宜,只是20多元一英 尺,花了几十万就买下一块很大的地盘。那是我花钱买下的第一块地,但当时的 情况很复杂,我已经付款给嘉道理,办好买卖手续了,但地盘上仍堆满烂铁、烂 物,搬迁赔偿问题没有办妥。那时还没有租户法庭,对这类事情没有妥善的处理 办法,所以搞得自己很头疼……” 花几十万买下四方街地皮,霍英东是想在那里建楼,但建成后,他不想用来 收租,而是想向市民出售。因为在出租使馆大厦时,他算过一笔数,扣除利息以 及各项开销,至少七八年之后才能翻本,并不划算。 其实,把楼宇出租,是当时香港地产行业最盛行的方法。霍英东说:“当时 盛行把楼宇出租,与香港传统的楼宇买卖方式有直接关系,20世纪50年代之前, 香港的楼宇买卖方式与现在大不相同。那时,楼宇买卖是以一整幢作为单位的。 某公司拥有整幢楼宇,没有巨额资金,很难购买下来;而即使有钱整栋买下来, 但要转手卖出去也极不容易。因此,从事楼宇买卖的都是一些实力雄厚的大公司, 私人极少涉足其中。大公司拥有一幢大厦后,若不是整幢卖出去,就是自己使用 或租给其他用家。所以,当年地产公司通常称为置业公司,并不称作发展商。 “我记得那时一些位于九龙深水一带的物业颇为吃香,买家多是‘金山阿伯 ’( 华侨) ,他们置业就是为了收租。而那些地产商,像利希慎家族、何东、广 生行、陆海通等,亦一律是以建楼收租为主。通常建筑期是一至两年,租给别人, 起码7 ~10年才能翻本。而那些小的地产商,则是小本经营,通常盖两层到四层 的房子出售,行内称之为‘炒四热荤’。总之,这种经营方法,既不能加速资金 的周转,赚不到大钱,亦无法解决香港的住宅紧张问题。” 至于这种传统的地产经营方法为何流行多年,霍英东说,这是因为楼房的产 权和责任问题解决不了,“那时港府不随便承认楼房的上盖,即建一二层,或四 五层,政府都不理,政府把地卖给你后,只承认你一个业主,只向你一个业主收 地价和地税。若把楼宇分层出售,当时法律上还解决不了这个问题。” 其实,不仅是在香港,而且在世界各地,那时楼宇买卖都是以一整幢作为单 位。这种陈年行规沿用了多年,没有人觉得它有什么不好,更没有人提出要去改 革它。 直到20世纪50年代初期,香港一些地产商开始觉察到这种经营方式的局限性, 于是想改弦易辙,探求新的售楼方式。他们想出的新方法就是:好像“切月饼” 那样,把楼宇契约切开,即“分契”,然后把楼宇分层出售。 但那时在香港,“分契”并无先例。这时,有一个名叫罗显胜的大律师认 为此法可取,没有与现行法律抵触,只需经过一番繁杂的呈禀手续即可。结果, 罗显胜果然成功,解决了分层出售的法律问题。但是,那时的分层出售也仅仅局 限于一些唐楼式的楼宇,即一些最高不超过5 层,每层只有一个面积1000平方英 尺左右单位的旧式楼房——事实上,20世纪50年代初期前的香港楼宇,基本上也 是这种5 层以下的旧式楼房。 地产商将楼宇分层出售之后,光顾楼宇的市民多了起来,但买主还是局限于 一些富裕人家。当时的楼宇,每层约1000平方英尺,每平方英尺约20元,总价约 为两万港元。但那时普通的打工仔,每月的工资约为200 元,一下拿出两万元来 的人毕竟不算很多,故20世纪50年代初期的香港地产市场,仍然不算活跃。 霍英东筹建油麻地四方街楼宇时,就决定采用分层出售的方法,出售所有楼 房。“那时租房要交一笔顶手费,我们叫做‘七千顶手,月租两百’,即顶手费 一般要7000元,每月还要交200 多元的租金。但相同面积的一层楼,售价一般在 1.4 万至2 万元之间。也就是说,一个出得起顶手费的租客,再支付与顶手费差 不多的钱,就能买到一层属于自己的楼房,两者比较,自然买楼比租房合算得多。” 霍英东说,“况且,分层出售楼宇,资金周转快,回收快。“ 霍英东兴建的四方街住宅楼宇,除个别高达6 层外,绝大多数都是5 层,每 层平均800 余平方英尺,售价由1.4 万元至3.6 万元不等。 首创售楼说明书 霍英东曾一度经营杂货铺,亦从事过剩余物资的买卖,又做过3 年海上贸易。 这3 次经历,其实都是做商品流通的生意。也可能是这个原因,霍英东对商品流 通的意识很强。一踏足地产行业,他就有了超前于当时的地产商的商品意识,就 是把楼宇当成商品,并想方设法加速楼宇进入市场,以此加快资金周转,缩短投 资回收期。 事实上,也可能是由于那时做地产生意的人的这种地产商品化意识不是很强, 故而在20世纪50年代初期,地产尚未正式形成一个新兴行业。而那些做地产买卖 的人也并未称为地产商。但这一切,在霍英东涉足地产生意之后,就逐渐有了变 化——甚至可以这样说,主要是由于霍英东的大胆探索和成功实践,带动了香港 地产市场的勃兴,从而使香港的地产行业在50年代中期形成,一些地产商亦相继 出现。 为把四方街的楼宇迅速推销出去,霍英东在筹建之初,就想到了一种促销方 法:编印楼盘说明书,上面有详尽的楼盘情况、价格、交楼日期等等,向买家广 为派发。 印发售楼说明书,在当时是个创举。 我曾问霍英东:“怎样会想到这个招数? ” “其实也很简单,有了地,要盖楼,关键是要有人买,但房屋并不像胶鞋之 类的产品有个样板,不同的楼宇,有不同的高低、结构、面积和材料,所以要预 先编印一本说明书,让买家了解楼宇的情况。”霍英东回忆起这些陈年往事,仍 然兴致勃勃。 “另外,那时香港的地产经纪不如现在这样活跃,那些带市民去看楼的人, 个个都是‘负气卖楼佬’,因为他们每天都要带一两百人去参观楼盘,一天来回 奔走十几二十次,老公今天看完,第二天老婆又要来看,没完没了的,他们天天 带人走来走去,腰酸骨疼,招待不过来,于是就负气对客人说:‘你们自己上去 看吧! ’客人多问一句,他们都要骂人的。有感于此,我就想到编印一本售楼说 明书,向买家推介楼盘,让两公婆可以拿回家好好商量。” 霍氏集团至今仍然保存着霍英东发明的第一份售楼说明书——“九龙油麻地 公众四方街新楼分层出售说明书”。此书为16开本,近20页,上有文字详尽说明 楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法,另外还有地盘、各楼宇的透 视图和平面图、骑楼剖面图、各分层的平面图等,林林总总,应有尽有。除了印 刷、装订质量较为粗陋之外,其内容与编排方法与现在流行的楼宇宣传广告画册 无两样——其实,它就是这种广告画册的前身。 据霍氏集团的一位资深职员介绍,“霍生有了编印卖楼说明书的想法后,就 交待我们去做这样一本书仔,还告诉我们到什么地方拿有关的资料。我们就按他 的想法编出来。我记得,把编好的资料送到印刷厂的那天晚上,霍生就坐在印刷 机旁,亲力亲为,一边修改资料,一边看工人印刷,因为时间很急,第二天就要 派发给市民。结果,说明书大受市民欢迎,对促销楼宇有明显效果,地产商纷纷 效尤,并逐渐成为地产商推销楼宇的必用手法。但他那时可能想不到效果会这样 好。” -------- 梦远书城