第十三章地产勃兴促进香港繁荣 1955年,霍英东投资兴建一幢香港当时最高的大厦——蟾宫大厦。“卖楼 花”、分层分单元出售大厦等经营方法的革新,是香港地产发展史上一个里程碑, 它加速了地产市场的繁荣,也促进了香港经济的迅速发展。 兴建香港第一座最高大厦 霍英东之所以一踏足地产行业,便叱咤香港房地产市场,且业绩斐然,有一 个重要原因,就是他顺应了社会的需要。 战后头几年,香港的居住条件仍然非常恶劣。当时,在湾仔一带,一座古老 的三层木结构楼房竟住了90人,其中多名居民用的是六层高的“碌架床”,一家 七口一张床的情况比比皆是。到了20世纪50年代,这种情况不但没有得到改善, 反而更为严重和恶劣。 从20世纪40年代后期起,大量内地居民像潮水一样涌来香港,造成香港房屋 严重短缺。一时间,在港九各地,到处出现一些简陋的木屋。由于木屋区的大量 存在,火烧木屋的情形因而频频发生。如1951年11月,九龙东头村发生火灾,烧 毁木屋5000多间,灾民两万多人;1953年底,石硖尾的一场大火,烧毁了7000间 木屋,灾民6 万多人;1954年7 月,大坑东木屋区又发生大火,毁屋2000多间, 2.4 万多人无家可归…… 由于木屋区火灾频繁,港府于是设立徙置政策,在港九各地建筑多层徙置大 厦,安置灾民。居住环境恶劣,市民住房严重短缺,成为当时香港社会最严峻的 一个问题。 霍英东在这种情形下,从事房地产行业,自然大有可为。而港府当时实施的 一些政策,也在很大程度上为香港房地产的迅速发展推波助澜。其中最重要的一 条政策,就是1955年港府修改建筑条例,容许楼宇建造高度不再受1903年起实施 的普通民房高度以5 层为限的规定所限制,可提高民房高度。新条例准许建筑物 的高度为街道宽度的1.41倍,每层的高度也由3.66米减至2.74米。港府颁布此条 例,目的是鼓励新建筑物向高空发展,以缓解楼宇供应紧张的困境。而在此之前, 若要兴建高出5 层的楼宇,得报港督和行政局审批核准;加之分层分单元出售大 厦的问题当时尚得不到妥善的解决,故在20世纪50年代初,香港超过5 层的高楼 还是少之又少,只有寥寥10多间。 却说霍英东,仅用一年时间,就以其在地产界的卓越成就,一跃成为香港最 大的华资地产商之一。那时,机会、财源像潮水般向霍英东汹涌而来,任他怎么 挡也挡不住。 自与利家买下使馆大厦之后,霍英东就与利铭泽时有往来,成为好朋友。1955 年初,利铭泽邀霍英东到铜锣湾察看利家拥有的利园山地盘。那时,利铭泽刚出 任立法局非官守议员,稍后还获委任晋身行政局。他指着利园酒店( 也为利家物 业) 对面的一幅空旷地对霍英东说:“这幅地盘,我有意出售,不知你有无兴趣 ? ” 当时港府刚刚颁布允许楼宇向高空发展的新建筑条例,霍英东正打算找一幅 地皮兴建一座高楼,故对利铭泽推介的这幅地盘颇有兴趣。两人甚为相熟,故寥 寥几句就定了下来:地价130 万,霍只需预付一成订金,余数逐期支付。 霍英东随即找来图则师,商量如何发展这幅地盘。最后,霍英东决定兴建高 17层的商住楼——蟾宫大厦,地下是铺位,二楼当写字楼,其它各层是住宅。设 计图纸一出来,霍英东又采用“卖楼花”方法,在各大报纸刊登售楼广告。只看 到广告,买家就蜂拥而至,楼盘很快就一售而空。半年左右的时间,17层高的蟾 宫大厦就耸立在利园山上。 蟾宫大厦是香港当时最高的大厦。至今,这幢大厦仍然存在,虽然它的周围 已是摩天大楼林立,但它的存在,正好见证了香港几十年沧海桑田的发展变化历 程。 “收钱收到自己都害怕! ” 蟾宫建成之后,霍英东把公司总部从附近的使馆大厦搬到蟾宫大厦二楼,他 则居住在大厦的顶楼。 蟾宫大厦临海而立,傲视香江,气势雄伟。从顶楼俯瞰四周,港岛和对岸九 龙的景色尽收眼底。霍英东第一次站在蟾宫顶楼,居高临下,成功感和满足感油 然而起。他做梦也想不到,一个上无片瓦、下无立锥之地的水上人家的孩子,一 个曾经流浪街头的孩子,一个曾在50多人挤在一起的破房子里睡木板的孩子,竟 然有一幢全港最高的大厦。每次,伫立蟾宫顶楼,眺望周围景色,想起自己的身 世和走过的坎坷道路,霍英东总是百感交集。 据凌汉伟说,“那段时期,霍生每天早晨睡醒,第一件事不是刷牙、洗脸、 吃早餐,而是下到二楼的办公室,向公司职员交待事情,安排工作,然后才回家 洗脸、吃早餐……” 我曾问霍英东:“蟾宫大厦赚多少钱? ” “整栋蟾宫大厦,包括建筑费在内,总投资约200 万港元,但其实我们只动 用地价一成的资金10.3万元,其余的费用全靠卖楼花,用买家的钱来交地价、盖 楼。楼价好像是每英尺80元,我们赚了100 多万。”霍英东答道。 “像你这么说,那几年你做地产,几乎不用自己的钱? ” “那是的,除了最初买使馆大厦以外,其余的,都是利用买家的钱。一登报 纸,楼盘一下子就卖光,每一栋楼都赚一两百万。所以,自卖楼花方法推行后, 整个香港好像疯狂似的,人们一拥而上,何鸿燊、杨志云、方润华、郭得胜这些 人也从此做地产生意……” “你发明卖楼花时,是否想到效果会这样好? ” “真的想不到,我还认为人人都可以这样想,这样做。当时,不用什么本钱, 就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱! ” [ 被屏蔽广告] 不把使馆大厦这些出租的楼宇计算进去,光是出售100 余栋四方街唐楼和香 槟大厦、蟾宫大厦,一年多时间,霍英东已赚1000万港元以上——其中,他动用 的本钱不足100 万。这以小搏大的“空手道”本事,不能不令人叹为观止、心服 口服。 在1955年,香港坐拥1000多万家财的人应该不算太多。短短一年多时间,霍 英东一跃成为香港屈指可数的大亨。 此时的霍英东,在香港地产行业叱咤风云,领尽风骚,其咄咄逼人的锋芒, 环顾当时香港的各地产商,可以说是无人能出其右;他当年在地产界的风头之凌 厉,比之当今地产界的风云人物李嘉诚( 请参阅广州出版社出版、陈美华著的《 香港超人——李嘉诚传》一书) 、李兆基、郭氏三兄弟等,甚至可以说是有过之 而无不及。套用一句通俗的流行话,霍英东在20世纪50年代中期,就已经是香港 地产界的超级天王巨星。 “卖楼花”影响巨大 “真是想不到,一开始做地产,就与利铭泽、何东、嘉道理这香港三大家族 交手……”谈起当年经营地产的情况,霍英东总喜欢说上面这句话。当年,霍英 东只是个30出头的年青人,而那3 个人都已是香港赫赫有名的大富豪,能够跟他 们交手做生意,是因为霍英东一涉足地产业,就出手不凡,做的总是大买卖。此 事当然足以令霍英东感到自豪。 霍英东从来不像外人所认为的那样,把朝鲜战争时的经历视为人生的重要转 折点,而始终认为是卖楼花、分层分单元出售大厦等经营手法的革新,他才一跃 成为巨富,从而晋身名流社会。 其实,卖楼花、分层分单元出售大厦等经营手法之革新,既是霍英东人生的 一个最重 要的转折点,也是香港地产发展史上一个重要里程碑。 对香港以及亚洲在战后经济发展过程做一下回顾和比较,可能有助于我们更 充分了解霍英东发明“卖楼花”,以实施分层分单元出售大厦的地产经营方法, 如何对香港经济的发展起到促进、推动作用。 纵观亚洲一些发达国家和地区的发展史,我们可以得知,香港是亚洲经济起 飞最早、发展最迅速的地区。先说台湾,国民党政府自1949年从内地撤退到这个 海岛之后,先是惶惶不可终日,穷于备战,严阵以待,防御中共攻台,后又是厉 兵秣马,以期反攻内地,顾不上全力发展经济。直到20世纪70年代蒋经国主政期 间,台湾经济才正式起飞。而新加坡,1965年才独立建国,经济起飞也是70年代 的事。至于韩国,五六十年代,仍在治疗战争所给国家带来的严重创伤。经济迅 速发展,也是70年代的事;直到80年代,借助汉城举办奥运会的契机,韩国经济 才真正起飞。即使是作为世界经济大国的日本,因二战失败而元气大伤。国民经 济真正复苏起来,也是六七十年代的事。而香港,却在50年代中期就已经开始呈 现经济蓬勃发展的势头,最早成为亚洲经济的一条小龙。 回顾香港近半个世纪的经济发展历程,可以看到香港经济的腾飞,最后一跃 成为“亚洲四小龙”之一,其实就是从地产行业的勃兴开始的。 战后,香港的经济格局发生了根本的变化,就是开始从转口贸易港向工业化 城市转型。这种经济新格局的形成,并非源于香港经济本身的动因,而主要是来 自外来因素的影响。这种影响,正如历史学者黄鸿钊在他所著的《中英关系史》 一书中所述:“抗战开始以后,中国大陆有一大批企业迁移到香港,内地又陆续 有一批资金、技术和劳动力流入,给这个转口港增添了新的活力。特别是中国解 放前后,上海、广州的资本家持大批资金、机械、技术以及国际联手带进香港。 此外,20世纪40年代末期,由于东南亚各地政局动荡不定,又流入一批华侨资金 和其他外资。有人估计,从1949年至1950年,流入香港的资金约达10亿港元,也 有人估计,至少达几十亿港元。英国和英联邦国家给予香港享受特惠关税待遇。 从1953年起,美国也容许香港产品输入,并逐步成为香港最大的出口市场。所有 这些,都是促进香港最大的出口市场。所有这些,都是促进香港工业迅速发展的 前提。” 而在20世纪50年代中期,房地产业的启动,推动了香港工业的发展。那时纱 厂、搪瓷厂、水泥厂、船厂经营惨淡,难以维持生产。但工厂在港九市区都占地 不少,工厂把所占地盘卖了给地产商建楼,一下子就赚一大笔;有了钱,工厂就 迁到偏远地方继续生产,因而得以死而复生,香港的制造业出现了前所未有的繁 荣景象。 地产业不但推动了建筑业、工业的发展,也促进了旅游、商业、金融业的繁 荣,使整个香港在短短的二三十年间迅速发展起来,成为世界航运、贸易和金融 中心。 霍英东,正是使香港地产行业在20世纪50年代中、后期启动并繁荣起来的最 重要的人物。他首创的分层出售楼宇、卖楼花、编印售楼说明书等经营手法,都 是对地产经营方法的重要革新。正是这几种全新的经营手法的实施,给沉闷的、 冷冷清清的香港地产市场注入了一股活力,香港地产市场因此出现前所未有的勃 兴景象。 20 世纪 40 年代,香港仍以帆船为标志。但到了50年代中期,由于卖楼 花、分层分单元出售大厦等经营手法推行,短短几年间,高楼大厦遍布港九各地。 据统计,从1954年至1960年,香港新建的楼宇不少于1000栋,高楼大厦终取代帆 船而成为香港的新标志。可以说,没有卖楼花等经营手法的推行,香港的地产市 道不可能在50年代中期就呈现出蓬勃发展的气象;而如果没有兴旺的地产业的带 动和催化,香港经济不可能在50年代后期就迅速起飞。 发明卖楼花,推行分层分单元出售大厦,霍英东也认为是他人生的杰作。他 虽然吝于辞令,但却时常在谈话间有意无意、反反复复地提及此事,并引以自豪。 “战后直到20世纪50年代初期,香港各方面比广州还落后。那时,香港没有 工业,生产那种简单的‘祝君早安’毛巾和‘金钱牌’暖水壶,就是工业,生活 用品如原子笔、塑料丝袜、塑料皮带,几乎都是美国货,而且价钱昂贵,原子笔 一支就是300 多港币;没有旅游业,没有金融体系……” 霍英东总喜欢反复追忆早期香港的落后,然后又特别喜欢强调说:“但是, 自卖‘楼花’之后,香港地产一下子就兴旺起来。一夜之间建起几十栋大厦,工 业也被带动起来。那时,纱厂、搪瓷厂、水泥厂、船厂受经济不景气影响,难以 支持。但这些工厂在市区都占地不少,有的纱厂占地几十万英尺。这些工厂搬到 荃湾等地,把市区的原厂址卖地建楼,一下子赚了大笔钱,工厂起死回生,又可 扩大生意了。拆船厂无船可拆,货仓存货不足,都可卖地转搞房地产。这些重大 变化都发生在1955年以后那几年间。高楼大厦一建,其他有关工业便带动起来。 1959年香港的纱厂总共才30万锭,但到1967年就拥有90万锭了,原因在于房地产 市场好。南洋纱厂、黄埔船厂、太古船厂一搬就发了。原来厂址所在地段繁荣了, 建了楼房便赚大钱。外国兴起戴假发,香港即刻出现几千间假发厂;塑料花也一 下子剧增到几千间,产业工人由几万人增到近百万人,工厂几万间。银行、工厂、 写字楼、旅游业……样样都离不开房地产。” 谈完地产业对香港经济的带动、催化作用,霍英东总是要把香港与日本和亚 洲的三个“经济小龙”韩国、中国台湾、新加坡比较一番,以证明香港起飞于其 它亚洲发达国家和地区之先——潜意识中是为了说明自己的非凡本事以及在香港 经济发展史上扮演的重要角色——这也正是他潜藏于心中的英雄主义情结的一种 自然流露。 霍英东非凡的商业头脑和大胆的创新意识,在20世纪50年代经营地产时表露 无遗。他首创的几种经营地产的新方法,无疑是他几十年商界生涯中最早表露出 来的“闪光点”——仅仅是凭这些,在香港几十年沧桑巨变的辉煌史诗中,霍英 东也足以占据其中闪光的一页。 -------- 梦远书城