第8节：引子史上最严厉调控进行时(8)

　　既然如此，那么政府为什么又要“逆历史潮流而动”、“不自量力”、甚至
不惜背着“越调越涨”的黑锅进行宏观调控呢？其实它是不得已而为之。因为马
克思早就在《资本论》中说过：“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有
10% 的利润，它就保证到处被使用；有20% 的利润，它就活跃起来；有50% 的利
润，它就铤而走险；为了100%的利润，它践踏一切人间法律；有300%的利润，它
就敢犯任何罪行。”像2009年下半年至2010年4 月17日那段时间，房价动不动在
短时间内上涨50% 甚至翻番，如果加上银行的5 倍的杠杆效应（以首付20% 为例），
其利润何止300%！这样的后果，不用想都会明白。

　　在认清了这样的背景后，我们将必须长期接受“两只手”，一只是看不见的
手——市场，另一只是看得见的手——政策。如果没有政策调控，就难以遏制房
价过快上涨。只有通过这只看得见的手，才能使房价保持平稳上涨，付出较少代
价完成中国的城市化。

　　认清了这一点，也就认清了政府宏观调控的真正目的：遏制房价“过快上涨”，
而不是遏制房价上涨。在市场之手和调控之手的双重作用下，内地城市房价将长
期呈波浪式上涨态势，短期内跌宕起伏，长期看波浪上升。

　　? 史上最严调控立竿见影

　　2010年5 月28日，“史上最严厉房地产调控政策”行将“满月”之时，《新
京报》做了一期专题《触“冰”——北京房地产新政满月观察》，调查发现，此
轮调控在一个月内对楼市的影响比上一轮“更生猛”：纯商品住宅期房日均成交
量大降六成，个别投资者“十万火急”售房。楼市触“冰”已现。

　　据亚豪机构统计数据显示，2010年4 月及5 月中上旬入市的项目，多以老项
目后期开盘为主，新项目仅8 个，所占比重仅为14.5% 。5 月已开盘项目仅13个，
大大低于4 月底时统计的45个，而新政影响才刚刚开始。

　　原计划在6 月推出新盘的开发商更多的进入了“观望”。在未来的一个月中，
开发商是按时开盘，还是伺机而行，还要看市场总体反应。降低预期价格者有，
价格不变者亦有，还有的楼盘因位置好、人气好，依然坚挺。降价楼盘如兴创?D
标，原计划均价28 000元/ 平方米，现在不得不调低，预计开盘价会略高于25 000
元/ 平方米；天润福熙大道也把预期售价调低了3 000 元/ 平方米，意在吸引仍
在观望中的购房人。

　　新政以来，从5 月1 日至26日，北京共有13个以住宅形式进行销售的楼盘，
两个楼盘出现零成交现象，分别是5 月13日获得预售许可的天鹅堡、5 月14日获
得预售许可的保利? 西山林语。后者一次性获取的预售许可房源为600 余套，至
今未售出一套。此外，有5 个在5 月获得预售许可的楼盘成交套数为个位数。而
如果把取得预售许可的时间推前至4 月15日，则有6 个楼盘零成交。

　　和2007—2008年的上一轮调控相比，这一轮楼市反应更为迅猛。此轮调控开
始后，楼市成交量应声而落。根据中原地产统计，4 月下半月纯商品住宅期房签
约3 097 套，比4 月上半月5 095 套下降39.21%。4 月全月日均签约量为273 套。
而5 月1 日至26日，扣除政策房，北京纯商品期房住宅签约2 904 套，日均签约
112 套，比4 月全月下降59% 。这一个全国开发商愁云惨雾的5 月，上海一手和
二手住宅成交量环比皆下降七成，深圳萎缩超过六成，广州下滑三成（皆为环比）。

　　上一轮调控的影响要慢得多。2007年8 月7 日，国务院下发《关于解决城市
低收入家庭住房困难的若干意见》明确“7090”政策；9 月27日，央行与银监会
联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求第二套住房首付不得
低于40% ，利率同时提高10% 。根据交易管理网数据统计发现，2007年8 月，北
京全市商品住宅（当时统计未扣除政策房）签约11 833套；2007年9 月，这一数
字上扬到13 155套；2007年10月，开始下滑，为10 488套。

　　除了成交量，房价也开始出现松动。《每日经济新闻》记者调查发现，万科
五号公园楼盘内的独栋商业项目万科五号公社，实际销售均价已从4 月的5 万元
/ 平方米下降至4.55万元/ 平方米。实际上，万科在北京热销的四大楼盘：万科
五号公园、万科蓝山、金隅万科城与万科假日风景均出现价格松动。虽然其最高
降幅也不过10% ，但其多年业内老大的地位，其示范效应不言而喻。2008年万科
主动降价，引领行业步入价格下降通道的一幕，人们或许记忆犹新。

　　　　　　　　　

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