第48节：政府如何应对高房价(5)

　　经济适用房何以沦为穷人“负福利”

　　2008年，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，纷纷提出以扩大廉租
房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。其中的主因，是在我国实体经济下
滑、房地产交易急剧萎缩的严峻形势下，许多城市的房价明显下跌，使得普通商
品房与经济适用房价格差距越来越小，从而引发购房对象纷纷弃购。

　　而很多人忙不迭地站出来反对放弃经济适用房，我对此仔细分析，却认为经
济适用房政策早就该停止了。何以有此动议？

　　经济适用房是我国在房改过程中由政府推出、为满足中低收入家庭购房需求、
具有社会保障性质的住房。从1991年开始酝酿，到1998年正式启动，2005年达到
高潮。这一时期的经济适用房，虽然对购买者有一个收入指标要求，但不少地方
的审核并不严格，有的地方政府干脆把审核权下放给了开发商，从而使审核沦为
走过场。一些开发商出于逐利的目的，甚至把经济适用房建成一二百平方米的豪
宅，甚至更大的复式（楼中楼）结构，真正的中低收入阶层根本买不起，中高收
入阶层甚至在同一小区两套三套地买；有的地方，所谓经济适用房，干脆就是地
方机关干部的“特权房”、定向销售，根本不对社会开放。开着奔驰宝马住经济
适用房的，并非一时一地之景象；已售经济适用房呈现“高租售率”等，也是寻
常风景。

　　这个时期的经济适用房，可以说谁买谁合算。因为虽然有5 年内不得出售、
上市后需补缴成交总价10% 的综合地价款等规定，但比起与普通商品房的差价来
说，还是大大地占了便宜。但由于户型太大、定向销售等原因，享有者多是一些
机关、事业单位人员，以及社会上一些中高收入、又能得到购房指标的“灵通人
士”。一个以接济中低收入阶层的社会福利制度，就这样演变成总体上“劫贫济
富”的“负福利”。

　　这一时期的经适房，虽然也有部分拆迁户利用拆迁补偿款认购，但一方面他
们不占绝对多数；另一方面，他们必须为此付出时间和机会的代价，因为社会有
一个基本规律，越是中低收入阶层，也就是所谓的穷人，付出的劳动时间往往越
长。因为经适房普遍地处偏远，尤其是专门针对拆迁户的经济适用房，更是如此。
他们又不像富裕阶层，有钱在其他地方另购商品房自住，经适房用来出租。于是，
他们获得了部分房价福利，却必须为上下班付出更多的艰辛、更多的“生命成本”，
甚至于他们以及他们的后代，可能为地处偏远而失去更多、更好的人生选择和成
长机会。这是穷人住经济适用房的“隐性负福利”。

　　正是由于经济适用房在实际操作过程中存在如此的“扭曲”，2005年以后，
对经济适用房质疑的声音不断高涨。在舆论压力下，各地政府随之采取了更为严
格的限制户型面积等策略，客观上降低了购买人的房贷压力。同时许多地方也规
定了经适房不得用于出租、5 年内不得出售、5 年后再上市溢价70% 归政府等更
为严格的规定。

　　这样一来，倒是有利于堵住部分高收入人群浑水摸鱼从经济适用房中取利，
却又对真正有资格、有能力购买经济适用房的中低收入人群造成了新的不公——
从眼前看，经济适用房照顾了社会中低收入阶层，但是从长远看，70% 溢价归政
府却可能变成是对穷人的长远剥夺！

　　假设在同样地段购买同等面积的住房，经济适用房的单价是普通商品房的一
半，则若干年后，房价只要上涨21% 以上，购买经济适用房就开始比购买普通商
品房亏，涨幅越大，亏损也越大。如果按购房时总价相同（即假设购房人购买经
济适用房时的经济能力已达极限，不可能再多出一分钱去购商品房），那么，若
以购经济适用房同等的钱去购买同地段商品房，只能买到经济适用房的一半面积，
则当房价上涨75% 以上，购买经济适用房就不再合算，70% 的溢价归政府，就等
于政府向中低收入阶层多要了“回报”。这自然又是穷人阶层子子孙孙无穷尽地
向政府隐性“进贡”的“负福利”。

　　　　　　　　　　

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