第50节：政府如何应对高房价(7)

　　这么一算，经济适用房就是一个完全不必要的存在。如此看，政府只需要做
好廉租房的建设就行了。我们可以搞“既往不咎”（其实这也是政府的契约责任，
不能出尔反尔），以前的经济适用房，根据原来政策，只要交足足够的土地出让
金，想出租的出租，想买卖的买卖。今后政府不再建设经济适用房，可以给租住
廉租房的人一定的门槛，在房源问题上，则要求政府的土地出让金中拿出足够的
比例用于购买小户型的二手房作为廉租房，也可以在土地出让中作为附加条件，
规定开发商必须建设一定比例的廉租房交由政府管理。

　　共有产权房是不是富人的畏途

　　为解决经济适用房“有限产权”界限不清、退出机制难以操作的问题及其带
来的弊端，江苏省淮安市在全国首创共有产权住房保障模式，以出让土地的共有
产权房替代划拨土地的经济适用房。

　　这种共有产权有两种模式，一种是按个人出资70% 、政府出资30% 形成7:3
和共有产权房，相当于按相关政策确定的传统经济适用房；另一种是在7:3 的基
础上，个人出资部分再乘以70% ，形成5:5 的共有产权房，后者的供应对象主要
为拆迁户中的特殊困难家庭等。

　　据新华社的报道说，来自中央财经领导小组、国务院研究室、财政部、住房
和城乡建设部等部门的领导和专家对这一模式给予充分肯定。他们认为“淮安共
有产权住房保障模式”从制度层面上堵塞了原来经济适用房的牟利空间。

　　如何“从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间”？共有产权房的“独家
秘籍”是：

　　“因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，
私下倒卖时，不仅购房人因无合法的产权凭证存在极大的风险，而且买卖双方都
已构成侵占共有产权人即国家的利益，对此行为政府可以依法制止、纠正、打击，
而且退出机制清晰可操作，不会像经济适用房那样不了了之。即使申购共有产权
房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益，5 年内原价购买，获取的也
只是这部分的贷款利息。‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在了，‘入口’时
弄虚作假的情况也就基本消失了，这就是以‘出口’反制‘入口’。”（摘自
《淮安共有产权住房保障模式二十问》）

　　共有产权房事实上比传统的经济适用房更优惠，一是政府按照经济适用房价
格出售；二是在经济适用房价格基础上，个人可以按7:3 或5:5 的产权比例购买，
也就是个人只需出七成或五成的购房款。

　　考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难，购买政府产权的人性化操作办
法为：5 年内购房的按原供应价格结算；5 年以后8 年以内购买的，按原供应价
格加当年的利息结算（市场价低于原价或此价时取低价）；8 年以后购买的按届
时市场评估价格结算（不含房屋装饰装修费用）。也就是说，5 年以内可以原价
回购政府产权部分，5 ～8 年只增加政府产权部分的同期银行利息。

　　这两个规定合在一起意味着什么？意味着政府为购房人提供了5 年三成或五
成的无息贷款，外加3 年活期利率贷款。同时，还外加了一重保险：如果房价下
跌，市场价低于原经济适用房价格，则按最低市场价取价结算。

　　有这么多的好处，但对于骗购共有产权房的防范和打击措施并不比传统经济
适用房严密，甚至更松。因为共有产权房的退出机制为：个人可以购买政府产权
部分形成完全产权（如上所述是一种极其优惠的无息贷款式的购买）；直接通过
市场转让，按比例与政府分成收益；共有产权房家庭收入高于政府规定标准时，
仅对政府产权部分交纳市场租金，无须向政府退回住房。

　　这种规定，没有了传统经济适用房5 年内不得上市的规定（只要购得全部产
权即可上市），也没有骗购时必须退回住房的规定，而且只要购得全部产权，购
房人未来出售此房时，将不必对溢价部分和政府分成。而传统经济适用房即使在
5 年期满后出售，无论何时出售都必须将溢价的大部分分给政府。

　　　　　　　　　　

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