第27节：第五章灰色投入(4)

　　国际君豪占地1.2 万平方米，建筑面积为6.75万平方米。土建工程的总投资
至少也需要1 亿多元，如果再算上外墙的玻璃幕工程，内部楼体基本装修工程，
绿化园林工程，照明工程，总投资将达到3 亿多元人民币。

　　在选择哪一种建筑企业上，梅萍和工程部人员再三协商，认为国际君豪为公
司开发的第一个楼盘，不但质量上马虎不得，就是建筑公司的名头也一定要大。
这样，私营小企业就被直接排除了。在前来招标的国营企业中，有两家是比较合
适的，一家是北岛的北建集团，另一家是南方有名的东洲二建集团，两个集团的
工程都遍布全国各地。北岛集团更是做了一系列的政府部门的工程，比如北岛的
建设银行大厦，北岛市政府，等等。而东洲二建则是在商住楼上有着巨大的经验。
最终一致协商，选定了东洲二建。既然选这种国营企业，自然要首付30% 的总工
程款。然而，当梅萍站在这一片空地上的时候，腰包里的资金已寥寥无几。

　　韩大炮适时地过来找到梅萍，告诉梅萍市委在规划上有一个大的机制，正在
探讨东部土地开发的问题。

　　梅萍自然是开了窍，目前的境况很清晰，如果再继续抵押国际君豪的土地只
能是越勒越紧。那么最好的方式就是在市区东部拿到几块住宅用地，用国际君豪
抵押的贷款购买目前低廉的东部荒地，一旦开发起来，土地自然升值，到时候再
用其抵押贷款滋补国际君豪的工程。这个方式是一举两得，把包袱抛给了银行，
开发商要做的就是银行如何继续让我拿到资金，然后继续开发，然后才能给你卸
掉包袱。

　　当天晚上，梅萍就找到了黄达海，说明了想购买东部住宅用地的来意。黄达
海自然是赞同，只要上面定下了价格，立马就能批给大海房地产。梅萍走的时候，
给黄达海留下了20张荷兰十日游的旅行社票务。黄达海推托了几下，收下了。在
房地产和部门的合作里，有一条大忌，就是尽量不要出现钱。你可以送商场的购
物卡，你可以资助部门出国旅游，名义为出国考察学习。名目多得去了，送钱干
什么？送钱不也得去消费，你还不如直接让他们去消费。

　　很快土地使用权文书批了下来，规划为住宅用地。主要考虑的就是这块地段
依山临海，前途广阔。梅萍也再次用国际君豪的土地顺利贷下了第二批资金，贷
款目的为国际君豪的总体建设，资金高达1.3 亿。

　　这1.3 亿其中的3000万用来给建筑公司做首期工程款。在东部的住宅用地价
格定为40万元/ 亩，梅萍一下拿下了三块住宅用地。三块地从国际君豪的位置向
东望去，呈品字形分布，各自之间相距3 公里左右。其中，最前面的一块预计开
发为望海别墅，后面的两块地为中高档住宅楼。三块地的总占地面积为520 亩，
合起来的投入购买价格为2080万元。

　　2001年长川市的住宅房价是平均2200元/ 平方米。为此梅萍算了一本很明细
的账：地价40万/ 亩设计费用15元/ 平方米土建造价1200元/ 平方米园林绿化硬
化造价60元/ 平方米销售代理广告，费用为工程款的4%以及各项税收的11% 为成
本价，成本核算为13亿多一点。按照占地面积520 亩，建筑面积在700 亩即90万
平方米，销售均价为2200元/ 平方米计算，为19.8亿人民币。如此可以得出，如
果大海房产顺利把这一地块开发出来，盈利就要超过5 亿。可是有意思的是，房
地产商不会一次性地投入进去。梅萍的想法很简单，我现在做的话可以赚5 亿，
可是把地放到三年后就不是5 亿，而是10亿甚至20亿的利润了。

　　4.

　　2 月，国际君豪工程正式启动。销售也如火如荼地展开，商铺旺铺升值空间
巨大的广告也铺天盖地地在整个城市卷了起来，并且波及了周边的众多城市以及
内陆城市。售楼处建了起来，红色的铝塑板，代表着火热开幕，金色的大字代表
着财源滚滚。销售代理商是深圳的一家著名代理公司，在北京上海都有数不尽的
成功案例。

　　就在梅萍感觉可以坐地收钱的时候，却出现了一件难堪的事情。

　　　　　　　　　　　

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